Tuesday, September 3, 2013

[yukbisnisproperti] Digest Number 2693[3 Attachments]

15 New Messages

Digest #2693
4a
Re: Tanah Jabotabek by ekarahma659
5
DIANA KEKASIHKU ..... by "ARI WIBOWO Jin Properti" ari.wibowo_psis@ymail.com
8
10
12
Rumah Dijual Jl, Sambas Kebayoran baru by "Yazri" yazri@ymail.com
15
Untuk Investor by arifbuffet@rocketmail.com

Messages

Tue Sep 3, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:

"Abilqila" resandsa

Saya mau jadi kontraktornya. Tapi per m2 bangunan saya minta 3 jt.
Dibayar setelah rumah jadi tdk apa2. Itung2 sy ikut modalin proyeknya.

Ya itung2 juga untung saya harus sama dengan untung developernya.
Sent from my Nexian Xtreme Journey

abu_jundi@yahoo.com menulis:

>Kyknya owner nya mau enaknya aja. Mau trm profit tp ga mau trm resiko..apalagi ada harapan kontraktr di bayar kalau rumah sdh laku... Hehe...
>Mimpi siang bolong
>
>
>
>Sent from my BlackBerry®
>powered by Sinyal Kuat INDOSAT
>
>-----Original Message-----
>From: suci.globaltrip@yahoo.com
>Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
>Date: Mon, 26 Aug 2013 22:11:32
>To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
>Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
>Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
>Powered by Telkomsel BlackBerry®
>
>-----Original Message-----
>From: "hadid.ybp22" <hadid.ybp22@yahoo.com>
>Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
>Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14
>To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
>Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
>Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
> Perumahan Cluster di Bekasi
>
>Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
>
>
>
>
>
>Sent from Samsung tablet
>
>-------- Original message --------
>From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
>Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
>To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
>Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
>Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
>dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
>kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
>1. sudah pengalaman membangun perumahan.
>2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
>
>Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
>1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
>2. Struktur : Beton Bertulang
>3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
>4. Plafon : Gypsum
>5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
>6. Rangka Atap : Baja Ringan
>7. Genteng : Beton
>8. Kusen : Almunium
>9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
>10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
>11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
>12. Sanitasi : WC Duduk
>
>jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
>- foto bukti rumah yang pernah dibangun
>- RAB
>
>
>Demikian, Terima kasih
>Laode Jalaludin
>Phone : 02198515253
>PIN    : 313E1E83
>
>
>
>

Tue Sep 3, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:

"Rahman" rahman_emc2

Salam.

Sewa mas?
Info detail dan harga sewanya mas.

Maturnuwun

Rahman

--- In yukbisnisproperti@yahoogroups.com, Ryzka Rahmawan <m451ka@...> wrote:
>
> Salam,
>
> Saya ada ruko di KUDUS cocok utk alfamart atau k24.
> Ada 2 lokasi. Sangat strategis.
> Yg satu berhdapan dg indomaret.
> harga nego.
> Trims
> On Aug 19, 2013 12:56 PM, "Rahman" <rahman_emc2@...> wrote:
>
> > **
> >
> >
> > Assalamu'alaikum.
> >
> > Rekan2 anggota milis,
> >
> > Saya memerlukan informasi ruko sewa yang sekiranya cocok untuk
> > Indomaret/Alfmart/Apotek K24, tentunya dengan harga yang murah dan mudah.
> >
> > Wilayah yang diminati adalah :Sleman,Jogja, WOnosari, BAntul,
> > Wates,Klaten, Magelang, Kediri.
> >
> > Sekiranya ada info tsb, saya harap bisa dishare.
> >
> > Terimakasih atas infonya.
> >
> > Wassalamu'alaikum
> >
> > Rahman
> > MDP 13
> >
> >
> >
>

Tue Sep 3, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:

"Surya Bani" bani_2509

hehehe.....sudah lama ndak nimbrung di milis ini,ee....sekali baca ada kasus lucu....,pmbayaran itu dlakukan sebelum kringat kering bos....

Dikirim dari Yahoo! Mail pada Android

Tue Sep 3, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:

ekarahma659

Cibubur 200ha sebelah mana ya Pa?
Sent from my AXIS Worry Free BlackBerry® smartphone

-----Original Message-----
From: Muhammad Ichan <muhichan90@gmail.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Wed, 28 Aug 2013 11:04:17
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Tanah Jabotabek

Saya ada listing tanah d cibubur luas 200ha. Jika berminat dn info lbh lnjt silahkan pm.

Sent from my iPhone

On 23 Agt 2013, at 22:56, ekarahma659@yahoo.com wrote:

> Dicari tanah 60-80Ha jabotabek dihindari daerah : cileungsi cikarang kerawang peminat dr 8 group developer
>
>
> Eka Rahma
> 081212055906/ WA 087884957498
> Sent from my AXIS Worry Free BlackBerry® smartphone
>
> ------------------------------------
>
> Yahoo! Groups Links
>
>
>

Tue Sep 3, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:

"ARI WIBOWO Jin Properti" ari.wibowo_psis@ymail.com

DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......

AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&#39; sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.

Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...

Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#39; nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta kasih untukmu ...."

Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...

Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..

Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#39; (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.

Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.

Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;

A. MODAL TANAH

Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.

Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.

Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;

A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.

A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).

A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.

A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.

A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.

Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.

B. DESAIN DAN PERIJINAN

Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.

B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.

Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.

B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;

- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.

- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.

- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.

- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.

Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.

C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)

C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.

C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.

C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.

C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.

D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)

Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.

D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.

D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.

D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.

E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.

F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;

F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.

F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.

F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.

*** AW | 25DCAE68 ***

Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.

Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.

Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.

Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;

Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.

Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.

Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.

Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?

Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.

KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.

Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.

Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.

Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...

Anda masuk golongan yang mana??

Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.

PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)

Tue Sep 3, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:

"Chakra Birawa Group"

Sama sekali tidak ada salahnya dicoba. Kl mmg benar2 ada kontraktor yang
sudah bersedia dibayar setelah rumah 100% jadi, bisa di share di forum ini.
Akan membantu teman2 yang lain mengerjakan proyek2 yg ada.
On Aug 30, 2013 1:02 PM, "Laode Jalaludin" <laodejalaludin@yahoo.co.id>
wrote:

> **
>
>
> memang tadinya saya juga ragu ada pemborong yang mau dengan mekanisme
> pembayaran seperti itu. tetapi Alhamdulillah saat ini sudah ada beberapa
> pemborong yg bersedia dibayar ketika rumah sdh jadi 100%. bahkan diantara
> pemborong tsb masih akan saya tawarkan utk pembayaran jika rumah sudah laku.
> tidak ada salahnya kan saya mencoba,,,.
>
> salam sukses
>
> ------------------------------
> *Dari:* "suci.globaltrip@yahoo.com" <suci.globaltrip@yahoo.com>
> *Kepada:* yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> *Dikirim:* Selasa, 27 Agustus 2013 5:11
> *Judul:* Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
> Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah
> jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika
> bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada
> kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun
> perumahan
> Powered by Telkomsel BlackBerry�
> ------------------------------
> *From: * "hadid.ybp22" <hadid.ybp22@yahoo.com>
> *Sender: * yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> *Date: *Mon, 26 Aug 2013 12:34:14 +0700
> *To: *<yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
> *ReplyTo: * yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> *Subject: *RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
> Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah
> jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
>
>
>
>
>
> Sent from Samsung tablet
>
>
>
> -------- Original message --------
> From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
> Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
> To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan
> Cluster di Bekasi
>
>
>
>
> Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster
> diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
> dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
> kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
> 1. sudah pengalaman membangun perumahan.
> 2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan
> 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah
> sudah laku.
>
> Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
> 1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
> 2. Struktur : Beton Bertulang
> 3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
> 4. Plafon : Gypsum
> 5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
> 6. Rangka Atap : Baja Ringan
> 7. Genteng : Beton
> 8. Kusen : Almunium
> 9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
> 10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
> 11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
> 12. Sanitasi : WC Duduk
>
> jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut
> :
> - foto bukti rumah yang pernah dibangun
> - RAB
>
>
> Demikian, Terima kasih
> Laode Jalaludin
> Phone : 02198515253
> PIN : 313E1E83
>
>
>
>
>
>
>
>

Tue Sep 3, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:

"Rose Ambarwati" rose_ambarwati

Salam kenal,

Saya ada info villa view laut di Jimbaran

Luas tanah 11 are
Terdiri dari 4 villa :
- 1 villa sudah jadi
- 2 villa dalam tahap pembangunan
- 1 villa belum jadi
Masih ada sisa tanah 2 are
Teman saya bilang viewnya view laut abadi (maksudnya sampai kapanpun tidak ada bangunan di depannya)
Harga global 8 Milyar nego

terima kasih

regards,
rose

________________________________
Dari: Stephanos Ivan (IC-750) <ssip.otomotif@gmail.com>
Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Dikirim: Senin, 26 Agustus 2013 14:07
Judul: [yukbisnisproperti] Dicari villa daerah jimbaran view laut.


 
Rekan's

Kalau ada yang punya lokasi villa daerah jimbaran view laut bisa kabari saya di 08155107989.

Saya ada buyer yang serius. Tq
ipah 2kd-ftv at

Tue Sep 3, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:

"Nisa Ybp" nisa_ybp1

Kam,23 Mei2013 pada 8:28
23 Mei
Pesan berbintang
Kunci Memulai Bisnis Broker Properti
DARI Nisa Ybp KEPADA Anda
Tampilkan Detail
Dari
* Nisa Ybp  
*
Ke
* puso_dion@yahoo.com

dear all.... bukankah berbagi itu mengayakan? tetap tetep
berbagai....
 
 
apakah ada tips-tips dalam menjalankan bisnis agen properi
ini sehingga mendapat imbal hasil yang menguntungkan?
 
Pelajarilah bisnis agen properti yang sudah berjalan,
khususnya calon kompetitor di sekeliling wilayah anda akan beroperasi yang
sudah mempunyai brand. Buatlah studi kelayakan SWOT (Strengths, Weaknesses,
Opportunities and Threats) untuk mengukur kekuatan, kekurangan dan peluang
serta kendala jika anda membuka bisnis baru tersebut.
 
Buatlah sistem yang menarik dan berbeda dari bisnis sejenis
yang sudah ada. Misalnya: sistem rumenarasi para agen-agen properti yang akan
bekerja dengan anda. Komisi dan bonus yang menarik akan membuat mereka
bersemangat bekerja untuk anda.
 
Berikan pelatihan yang berkesinambungan terhadap para agen,
mulai dari pelatihan penampilan, komunikasi, cara penjualan, pelatihan untuk
mendapatkan lisensi penjual properti dan pelatihan-pelatihan lainnya. Buat juga
seminar agen properti untuk merekrut para agen baru.
 
Kantor usaha bisnis agen properti anda pun harus
representative dengan baik dan nyaman. Pengunjung akan lebih yakin jika kantor
anda terlihat rapi dan informatif serta pelayanan yang baik. Begitu juga dengan
para agen dan karyawan, mereka akan lebih nyaman bekerja. Siapkan juga
fasilitas telpon, komputer dan internet agar para agen dengan mudah
berkomunikasi dengan calon pembeli dan pemilik properti. Juga siapkan fasilitas
transportasi untuk kegiatan kunjungan ke pemilik properti dan calon pembeli.
 
Sebagai penjual properti, anda dan tim penjualan harus dapat
mempunyai kemampuan untuk memberikan pelayanan yang baik kepada pemilik
properti dan calon pembeli. Jadilah mitra dan sahabat mereka, berikan solusi
kepada mereka. Mereka bukanlah objek untuk mendapatkan pendapatan anda.
Emotional benefit lebih dibutuhkan mitra anda tersebut.
 
Misalnya kepada pemilik properti, berikan solusi agar
bagaimana menyiapkan propertinya agar layak dijual dan mempunyai nilai yang
tinggi. Kepada calon pembeli, berikanlah solusi rumah dan properti yang tepat
dan harga yang layak sesuai kebutuhan mereka, sehingga tidak asal memberikan
properti yang sebenarnya tidak sesuai kebutuhannya. Siapkan waktu 24 jam untuk
mereka.
 
Bisnis agen properti juga tidak sekedar menjual rumah atau
properti. Anda pun harus dapat memberikan nilai tambah dengan memberikan
pelayanan yang dibutuhkan pelanggan dan mitra, misalnya: pelayanan pengurusan
notaris, sertifikat, perpajakan jual beli, konsultasi renovasi properti dan
taman, akses perbankan dan pengurusan pemasangan PLN, PAM, telepon hingga
internet.
 
Siapkan media informasi yang lengkap baik bagi pemilik
properti, calon pembeli maupun para agen properti. Medianya bisa melalui
brosur, booklet, papan informasi, spanduk hingga website.
 
Anda harus mempunyai listing properti yang dijual, daftar
listing dapat diperoleh dari berbagai sumber: koran, internet, rumah-rumah yang
tertulis dijual, informasi rumah dijual dari para kerabat dan lainnya.
 
Media promosi juga harus dianggarkan budgetnya, misalnya:
pasang iklan di media surat kabar, iklan online, spanduk, penyebaran brosur,
majalah kawasan dan lainnya.
 
Desain Rumah dan Denah, ada puluhan model. Siap dipakai bisa langsung jualan bikin brosure / spanduk. klik disini atau di http://www.developerkreatif.com  (CONTOH RENDERING HALUS, SEPERTI GAMBAR DIATAS)
Punya Join income 8 Juta, beli rumah di green kepayon. 15 menit stasiun depok, klik disini
Bikin Perencanaan Perumahan dengan mudah, klik disini
Renovasi Rumah Pribadi, jadi berbagai bentuk dan sesuai Budget? klik disini
Bikin Paket KitchenSet, hanya 9Juta an siap pakai, klik disini
Mau ngintip beberapa interior milik teman-teman, klik disini
Bikin perumahan dengan didampingi partner berpengalaman?
> http://rumahsukasuka.co.id/?p=204
50.000 Contoh Desain Rumah klik
http://www.contohdesainproperti.com/?id=nisa

Tue Sep 3, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:

hendra_1220


Lokasi di Kawasan Terpadu Podomoro City : Central Park
Mall/Apartment, Pullman Hotel, Royal Garden Residence,
Mediterania Garden Residence1, Mediterania Garden Residence2.
Sebelah Mall Taman Anggrek, depan koridor shelter busway,
Gramedia, Carrefour, Dekat: SMAK1 Penabur, Ukrida, Untar, Mall
Ciputra, Terminal Grogol , Usakti…

Service Office | Virtual Office | Ruang Kantor Furnished
Ukuran : 13 - 14 m2
- Harga : Rp. 10.000.000,-

Ukuran : 15.68m2
- Harga : Rp. 11.500.000,-


Ukuran : 17 - 19.25 m2
- Harga : Rp. 13.800.000,-

Minimum sewa : 3 bulan.

Harga sewa sudah termasuk : service charge sinking fund,
listrik, free high speed internet access wifi, telephone
answering service

Work Station / Shared Office
- Rp. 4.000.000,- / table

Meeting / Conference Room
- 5 hours free / month for tenant

Smart solution for your future business. Brand new fully
furnished executive office in strategic area. On-site
administrative support:
telephone answering service under your company name, dedicated
telephone line, secretariel services, shared fax line, mail
receipt delivery and high speed internet access in a prime
business address, meeting room.

Complimentary:
1. All standard utilities: electricity, lighting water and
maintanance charge.
2. Centralized air-conditioning during office hours 3. Free Wifi
Internet Connection


Pandan Wangi Property
d/a Restoran Padang Pandan Wangi
Jl. Tanjung Duren Raya Kav. 5
Apartemen Mediterania Garden Residence-1
Tower: C , Shop House: SH/C/GCB, Jakarta Barat
Jual / Sewa : Apartemen / Perkantoran / Pabrik / Tanah

Hub: Hendra Subrata
Hp: 081284776879
PinBB: 2A484439
E-mail: hendra_1220@yahoo.com <mailto:hendra_1220@yahoo.com>
Blog: http://www.apartemen-murah.com/service-office
<http://www.apartemen-murah.com/service-office>

Tue Sep 3, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:

"Nisa Ybp" nisa_ybp1

dear all.... bukankah berbagi itu mengayakan? tetap tetep berbagai....
 
 
apakah ada tips-tips dalam menjalankan bisnis agen properi ini sehingga mendapat imbal hasil yang menguntungkan?
 
Pelajarilah bisnis agen properti yang sudah berjalan, khususnya calon kompetitor di sekeliling wilayah anda akan beroperasi yang sudah mempunyai brand. Buatlah studi kelayakan SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) untuk mengukur kekuatan, kekurangan dan peluang serta kendala jika anda membuka bisnis baru tersebut.
 
Buatlah sistem yang menarik dan berbeda dari bisnis sejenis yang sudah ada. Misalnya: sistem rumenarasi para agen-agen properti yang akan bekerja dengan anda. Komisi dan bonus yang menarik akan membuat mereka bersemangat bekerja untuk anda.
 
Berikan pelatihan yang berkesinambungan terhadap para agen, mulai dari pelatihan penampilan, komunikasi, cara penjualan, pelatihan untuk mendapatkan lisensi penjual properti dan pelatihan-pelatihan lainnya. Buat juga seminar agen properti untuk merekrut para agen baru.
 
Kantor usaha bisnis agen properti anda pun harus representative dengan baik dan nyaman. Pengunjung akan lebih yakin jika kantor anda terlihat rapi dan informatif serta pelayanan yang baik. Begitu juga dengan para agen dan karyawan, mereka akan lebih nyaman bekerja. Siapkan juga fasilitas telpon, komputer dan internet agar para agen dengan mudah berkomunikasi dengan calon pembeli dan pemilik properti. Juga siapkan fasilitas transportasi untuk kegiatan kunjungan ke pemilik properti dan calon pembeli.
 
Sebagai penjual properti, anda dan tim penjualan harus dapat mempunyai kemampuan untuk memberikan pelayanan yang baik kepada pemilik properti dan calon pembeli. Jadilah mitra dan sahabat mereka, berikan solusi kepada mereka. Mereka bukanlah objek untuk mendapatkan pendapatan anda. Emotional benefit lebih dibutuhkan mitra anda tersebut.
 
Misalnya kepada pemilik properti, berikan solusi agar bagaimana menyiapkan propertinya agar layak dijual dan mempunyai nilai yang tinggi. Kepada calon pembeli, berikanlah solusi rumah dan properti yang tepat dan harga yang layak sesuai kebutuhan mereka, sehingga tidak asal memberikan properti yang sebenarnya tidak sesuai kebutuhannya. Siapkan waktu 24 jam untuk mereka.
 
Bisnis agen properti juga tidak sekedar menjual rumah atau properti. Anda pun harus dapat memberikan nilai tambah dengan memberikan pelayanan yang dibutuhkan pelanggan dan mitra, misalnya: pelayanan pengurusan notaris, sertifikat, perpajakan jual beli, konsultasi renovasi properti dan taman, akses perbankan dan pengurusan pemasangan PLN, PAM, telepon hingga internet.
 
Siapkan media informasi yang lengkap baik bagi pemilik properti, calon pembeli maupun para agen properti. Medianya bisa melalui brosur, booklet, papan informasi, spanduk hingga website.
 
Anda harus mempunyai listing properti yang dijual, daftar listing dapat diperoleh dari berbagai sumber: koran, internet, rumah-rumah yang tertulis dijual, informasi rumah dijual dari para kerabat dan lainnya.
 
Media promosi juga harus dianggarkan budgetnya, misalnya: pasang iklan di media surat kabar, iklan online, spanduk, penyebaran brosur, majalah kawasan dan lainnya.
 
Desain Rumah dan Denah, ada puluhan model. Siap dipakai bisa langsung jualan bikin brosure / spanduk. klik disini atau di http://www.developerkreatif.com  (CONTOH RENDERING HALUS, SEPERTI GAMBAR DIATAS)
Punya Join income 8 Juta, beli rumah di green kepayon. 15 menit stasiun depok, klik disini
Bikin Perencanaan Perumahan dengan mudah, klik disini
Renovasi Rumah Pribadi, jadi berbagai bentuk dan sesuai Budget? klik disini
Bikin Paket KitchenSet, hanya 9Juta an siap pakai, klik disini
Mau ngintip beberapa interior milik teman-teman, klik disini
Bikin perumahan dengan didampingi partner berpengalaman? > http://rumahsukasuka.co.id/?p=204
50.000 Contoh Desain Rumah klik http://www.contohdesainproperti.com/?id=nisa

Tue Sep 3, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:

yana_irwanto

Dear all,

Dijual cepat tanah di jl raya pondok aren. SHM. LT. 468 M2. Lb 16,5 P 28. Lokasi tanah sangat strategis dan ramai.24jam nonstop. Aman,bebas banjir dan pasti untung buat usaha. Dijual 6,5jt/ M nego. Harga pasaran 7 - 7,5jt/M.

Demikian. Siapa cepat pasti dapat dan untung.

ThX & rgds,

Yana - jasaNotaris
Mediator
0878.80766067
Sent from my BlackBerry� via Smartfren EVDO Network

Tue Sep 3, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:

"Yazri" yazri@ymail.com

Teman-teman YBP, ada rumah mau dijual di Jl. Sambas Kebayoran Baru dg data
sbb : Luas tanah 459 m2, bangunan 558 m2 harga 23 M. Terimakasih.
Attachments with this message:
3 of 3 Photo(s)

Tue Sep 3, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:

suci.globaltrip

Saya di jakarat

Powered by Telkomsel BlackBerry�

-----Original Message-----
From: "Sanda al-baghiri" <sanda_baghiri@rocketmail.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 11:40:01
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Re: Need info, mau renov total rumah

lokasi rumahnya dmna bu ? kebetulan saya kenal dengan orang yg sudah
biasa ngerjain hal itu . hubungi aja saya 085715449784. asep.
--- In yukbisnisproperti@yahoogroups.com, "taufik arie" wrote:
>
> Dear all,
>
> Saya berencana mau renov total rmh sy dg desain mirip spt lampiran
berikut, mungkin garasi didalam saja yg berubah menjadi ruang
tamu/keluarga. Berapa ya estimasi besar biaya (include imb) dan lama
pengerjaan?Syukur2 ada pemborong atau kontraktor bagus dan jujur mau
kasih hrg spesial buat saya :-)
>
>
> thx,
>
> taufik
>



Tue Sep 3, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:

"mugiyanto.info" mugiyanto.info

Mari diskusi !
Untuk mark up, yang terpenting di akad sebelumnya (mau komisi atau nett) karena dari beberapa kasus, banyak penjual yang tidak mau ambil pusing dengan harga dan minta nett.
Nah, dari kasus P Wahyudi, yang menaikkan harga adalah penjual.

Agent Property 08111890100 | 08170890100 | 2A97D1D6realplus_victoria@yahoo.com.sg menulis:Klo berdasar arebi,gak boleh sistem komisi mark up khan? Ã…Ï‘Ã¥ pendapat?

Sent from BlackBerry® on 3
From: Da Vina Property <davinaproperty@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Tue, 27 Aug 2013 00:46:19 +0800 (SGT)
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com<yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milyar

 
Dari Komisi 200 Juta
Naik Hingga 1 Milyar

----- True Story -----

Siang td tiba2 ada sms yg masuk ke hp sy, berikut transkrip sms nya :

Mr. X : Ini Mas Wahyudi ya?
Saya : Btl bos?

Mr. X : SPBU Srondol sdh laku?
Saya : Blm bos

Mr. X : Harganya brp?
Saya : 11 M take over bos

Mr. X : Lho apa sertifikatnya dijaminkan di bank?
Saya : Tdk bos itu hny hrg operator dan bangunan SPBU nya saja

Mr. X : Ooo bgtu ya, sy punya SPBU yg mau sy jual
Saya : Punya SPBU? Hebat dong bos punya SPBU

Mr. X : Ok mas, sy pnya spbu di........ Harga 20M MAS
Saya : Komisi brp bos?

Mr. X : 1 persen
Saya : (kok kecil amat 200jt, pikir sy. kemudian sy cerita)
Saya jual SPBU di Cibubur hrg 26 M komisi saya 1,5 M bos

Mr. X : Mas nya dinaikin aj jd 21 y. Jd mas nrima 1M
Saya : (Hah... pikir sy sambil senyum2) Okelah kl bgtu bos  :)

Mr. X : Ok mas 21M y
Saya : Oke bos siappp n always be closing njeh bos :)

------- Indobroker -------

Invite : 30 999 B8F

Follow : https://www.twitter.com/Indobroker_ID
Like : https://www.fb.com/Indobroker
Grup : https://www.fb.com/groups/Indobroker

Note :
Jgn takut nego soal komisi jk Anda broker profesional.
Jadilah broker yg dibayar tinggi, mintalah kpd TuhanMu yg memberimu rejeki
 

Tue Sep 3, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:

arifbuffet@rocketmail.com

Dijual tanah beserta property..
Tanah 6000m
Property :
Kolam renang, waterboom, taman bermain, resto, parkir luas, semua fasilitas lengkap.
Cocok buat bisnis / investasi.
Harga 25M lokasi di tengah kota pemalang kecamatan ulujami, desa ambowetan, pemalang.. Cocok untuk investasi jangka panjang maupun jangka pendek
Minat serius PM!
Powered by Telkomsel BlackBerry�
Posted by at

No comments:

Post a Comment

Subscribe to: Post Comments (Atom)