15 New Messages
Digest #2703
Messages
Sun Sep 15, 2013 6:13 pm (PDT) . Posted by:
adiproperti
Kemungkinan selalu ada, kepastian yang belum tentu ada
--- In yukbisnisproperti@
<pembelajarprope
Hasil rapat dewan gub BI , bi rate naik jadi 7%.
Dear pakar2 properti dan perbankan di forum ini, akan kah kpr
suku bunganya naik signifikan?
Apa ada kemungkinan jadi 15% atau lebih?
Mohon perkiraan dan pencerahannya para pakar sekalian ?
Regards
Pembelajar
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL,
Nyambung Teruuusss...
Sun Sep 15, 2013 6:14 pm (PDT) . Posted by:
"Nisa Ybp" nisa_ybp1
Dear all
Info terbaru dari detik dot com
harga rumah subsidi dinaikkan, seiring inflasi bahan bangunan, dan tenaga pekerja.
berarti ini angin segar untuk para developer yg exis di rumah sibsidi (RSH)
untuk action di RSH, bisa dibilang MUDAH sekaligus RUMIT. mudah jika tau caranya,
rumit jika belum kuasai caranya.
berapa sih, harga dasar tanah ideal untuk bikin RSH ?
kalau patokannya harga RUMAH RSH jabodetabek ideal nya kurang dari 100 ribu/ m,
emang ada yg jual tanah harga segitu? jawabannya ada di tangan Anda.
Klo harga tanah udah 200 ribu/ m berarti enggak bisa bikin RSH ?
bisa, tapi siap-siap kerja bakti. *ehm....
ini daftar harga RSH >>
A. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
B. Harga jual tidak melebihi:
Rp 88.000.000, yang meliputi wilayah Sumatera, Jawa, dan Sulawesi, tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat;
Rp 145.000.000, yang meliputi wilayah Papua, dan Papua Barat;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun.
C. Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
Belajar analisis harga tanah untuk menentukan harga RUMAH, ada disini (copy link - paste di new tab) http://www.developerkreatif.com
salam
Nisa YBP1
Info terbaru dari detik dot com
harga rumah subsidi dinaikkan, seiring inflasi bahan bangunan, dan tenaga pekerja.
berarti ini angin segar untuk para developer yg exis di rumah sibsidi (RSH)
untuk action di RSH, bisa dibilang MUDAH sekaligus RUMIT. mudah jika tau caranya,
rumit jika belum kuasai caranya.
berapa sih, harga dasar tanah ideal untuk bikin RSH ?
kalau patokannya harga RUMAH RSH jabodetabek ideal nya kurang dari 100 ribu/ m,
emang ada yg jual tanah harga segitu? jawabannya ada di tangan Anda.
Klo harga tanah udah 200 ribu/ m berarti enggak bisa bikin RSH ?
bisa, tapi siap-siap kerja bakti. *ehm....
ini daftar harga RSH >>
A. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
B. Harga jual tidak melebihi:
Rp 88.000.000, yang meliputi wilayah Sumatera, Jawa, dan Sulawesi, tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat;
Rp 145.000.000, yang meliputi wilayah Papua, dan Papua Barat;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun.
C. Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
Belajar analisis harga tanah untuk menentukan harga RUMAH, ada disini (copy link - paste di new tab) http://www.develope
salam
Nisa YBP1
Sun Sep 15, 2013 6:15 pm (PDT) . Posted by:
"Chokroy Lubis" chokroylubis23
-di cari kontraktor untuk perumahan di medan kab labuhan batu....call 081315445100
Sun Sep 15, 2013 6:15 pm (PDT) . Posted by:
ahliwanliwan
kalau gitu gimana kalau bapak kerjasama dengan saya saja. kita
perlu modal 2-3M untuk bangun 48 unit rumah copel dan 10 unit
ruko. tanah sudah ada.proyeksi keuntungan 125% dalam 1 tahun.
--- In yukbisnisproperti@
<yukbisnisproperti@
Dear all,
Saya ikut ybp 5 tahunan blum pernah buat apa di ybp ini, obsesi
saya
Ingin punya seperti developer untuk daerah bogor dan sekitarnya
hanya sja saya pinya uang bisa beli tanah cuma gak bisa buat
bangun jadi klw ada yag minat bisa contact saya tks
A.hidayat
Sun Sep 15, 2013 6:18 pm (PDT) . Posted by:
ahliwanliwan
maaf pak....lokasinya ada di kota pontianak kalimantan barat
--- In yukbisnisproperti@yahoogroups.com,
<yukbisnisproperti@yahoogroups.com> wrote:
Dear all,
Saya ikut ybp 5 tahunan blum pernah buat apa di ybp ini, obsesi
saya
Ingin punya seperti developer untuk daerah bogor dan sekitarnya
hanya sja saya pinya uang bisa beli tanah cuma gak bisa buat
bangun jadi klw ada yag minat bisa contact saya tks
A.hidayat
--- In yukbisnisproperti@
<yukbisnisproperti@
Dear all,
Saya ikut ybp 5 tahunan blum pernah buat apa di ybp ini, obsesi
saya
Ingin punya seperti developer untuk daerah bogor dan sekitarnya
hanya sja saya pinya uang bisa beli tanah cuma gak bisa buat
bangun jadi klw ada yag minat bisa contact saya tks
A.hidayat
Sun Sep 15, 2013 6:15 pm (PDT) . Posted by:
"bambang purwanto" mazpoor2002
Selamat malam,
Beberapa waktu lalu ada teman yg mencari Dump Truck untuk disewa, saya lupa mintanya di milis apa. Jika masih perlu, harap hubungi saya lewat japri atau sms ke 08158006538.
Terima kasih,
Bambang
Beberapa waktu lalu ada teman yg mencari Dump Truck untuk disewa, saya lupa mintanya di milis apa. Jika masih perlu, harap hubungi saya lewat japri atau sms ke 08158006538.
Terima kasih,
Bambang
Sun Sep 15, 2013 6:17 pm (PDT) . Posted by:
"Ferry kurniawan"
Sebetulnya memberikan fotokopi sertifikat ndak ada bahaya nya kok.......
Ndak bisa juga untuk bahan duplikasi sertifikat......
Kalo misal ndak yakin, tanyakan saja mau di cek di notaris mana, nanti anda yg kirim kesana......
best regard's
ferry kurniawan
property agent | jual � beli � sewa
online shop
-----Original Message-----
From: Tritura Wahyu Widodo <wtriturawahyu@ymail.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Wed, 4 Sep 2013 16:56:50
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Tanya tentang jual rumah
Selamat sore semua,
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
�
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
Ndak bisa juga untuk bahan duplikasi sertifikat..
Kalo misal ndak yakin, tanyakan saja mau di cek di notaris mana, nanti anda yg kirim kesana......
best regard's
ferry kurniawan
property agent | jual � beli � sewa
online shop
-----Original Message-----
From: Tritura Wahyu Widodo <wtriturawahyu@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Wed, 4 Sep 2013 16:56:50
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Tanya tentang jual rumah
Selamat sore semua,
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
�
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
Sun Sep 15, 2013 6:17 pm (PDT) . Posted by:
"nurhadi nurhadi" nurhadi_71
malam pak tritura wahyu
boleh bantu jawab ya pak..
biasanya copy sertipikat/dokumen rumah (sertipikat+IMB+PBB) diberikan untuk keperluan pengurusan KPR ke bank, dan itu pun pembeli sebaiknya sdh memberikan uang tanda jadi sesuai kesepakatan, sebagai bukti keseriusan.. dokumen asli bisa diberikan jika proses KPR sdh di acc oleh bank, dan dokumen asli biasanya diserahkan ke notaris yang ditunjuk bank dan pemilik rumah akan mendapatkan tanda terima penyerahan dokumen dari notaris.
saran saya : sedapat mungkin copy sertipikat/dokumen rumah (apalagi yang asli) tidak diberikan ke calon pembeli kecuali ada keseriusan yg ditandai dengan uang tanda jadi, kecuali penjual sdh percaya betul ke calon pembeli (misalnya : saudara/teman dekat/dll.).. pengecekan sertipikat bisa dilakukan sendiri ke kantor BPN atau via notaris.. pengecekan dg copy dokumen biasanya dilakukan untuk mengintip saja, terkait dg peruntukan lahan, status kepemilikan, rencana tata ruang, dll.. kalo untuk keaslian dan pengecekan resmi (hasilnya berupa stempel resmi BPN di dokumen tsb.) hanya dilakukan atas dokumen asli, bukan foto copy.
demikian semoga bermanfaat, jika ada yang keliru mohon koreksi.. rekan lain silakan menambahkan.. terima kasih
salam property
nurhadi
senior marketing associate PT ERA Agung Prawira, Jakarta Timur
0811188335
0818131575
PIN BB 27CDF758
________________________________
From: Tritura Wahyu Widodo <wtriturawahyu@ymail.com>
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Wednesday, September 4, 2013 3:56 PM
Subject: [yukbisnisproperti] Tanya tentang jual rumah
Selamat sore semua,
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
boleh bantu jawab ya pak..
biasanya copy sertipikat/dokumen rumah (sertipikat+
saran saya : sedapat mungkin copy sertipikat/dokumen rumah (apalagi yang asli) tidak diberikan ke calon pembeli kecuali ada keseriusan yg ditandai dengan uang tanda jadi, kecuali penjual sdh percaya betul ke calon pembeli (misalnya : saudara/teman dekat/dll.).
demikian semoga bermanfaat, jika ada yang keliru mohon koreksi.. rekan lain silakan menambahkan.
salam property
nurhadi
senior marketing associate PT ERA Agung Prawira, Jakarta Timur
0811188335
0818131575
PIN BB 27CDF758
____________
From: Tritura Wahyu Widodo <wtriturawahyu@
To: yukbisnisproperti@
Sent: Wednesday, September 4, 2013 3:56 PM
Subject: [yukbisnisproperti] Tanya tentang jual rumah
Selamat sore semua,
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
Sun Sep 15, 2013 6:17 pm (PDT) . Posted by:
"Yazri" yazri@ymail.com
Mau tau caranya ? Gini pak Caranya langsung aja ke Bank Indonesia setempat. Kalau di BI jakarta bagian Gerai Info. Diluar jakarta bagian Biro Informasi Kredit. Dibilangin aja mw BI Checking. Cuma bawa ktp asli. Nanti akan langsung dilayani dgn baik. Diberi penjelasan cara bacanya. Dan biayanya gratis. Prosesnya paling hanya setengah sampai satu jam. Hasil print out yg akan dikasih contohnya bisa dilihat dihttp://contohhasilprintout.blogspot.com
Kalo mau tau calon nasabah bermasalah atau tidak, setau saya cuma pihak bank yang bisa chek.
Sent from my iPad
On 30 Agt 2013, at 14:08, "Stephanos Ivan (IC-750)" <ssip.otomotif@gmail.com> wrote:
> Nah ini perlu nih.
>
> Sekalian saya titip tanya. Kalau tau bi checking bagaimana ya caranya? Tanya ke bank bi atau ke bank umum atau via web site ada situsnya ya. Tq
> ipah 2kd-ftv at
>
> -----Original Message-----
> From: propertipalembang@yahoo.com
> Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
> To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
> Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
>
> Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
>
> Mohon informasinya
>
> Salam Properti,
> Daniel
> Powered by Telkomsel BlackBerry®
>
> ------------------------------------
>
> Yahoo! Groups Links
>
>
>
>
>
> ------------------------------------
>
> Yahoo! Groups Links
>
>
>
Kalo mau tau calon nasabah bermasalah atau tidak, setau saya cuma pihak bank yang bisa chek.
Sent from my iPad
On 30 Agt 2013, at 14:08, "Stephanos Ivan (IC-750)" <ssip.otomotif@
> Nah ini perlu nih.
>
> Sekalian saya titip tanya. Kalau tau bi checking bagaimana ya caranya? Tanya ke bank bi atau ke bank umum atau via web site ada situsnya ya. Tq
> ipah 2kd-ftv at
>
> -----Original Message-----
> From: propertipalembang@
> Sender: yukbisnisproperti@
> Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
> To: <yukbisnisproperti@
> Reply-To: yukbisnisproperti@
> Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
>
> Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
>
> Mohon informasinya
>
> Salam Properti,
> Daniel
> Powered by Telkomsel BlackBerry®
>
> ------------
>
> Yahoo! Groups Links
>
>
>
>
>
> ------------
>
> Yahoo! Groups Links
>
>
>
Sun Sep 15, 2013 6:17 pm (PDT) . Posted by:
robbyjuari
Merubah denah bagaimana pak? Kalau tidak bisa dibuat memanjang, ya melebar.. Sehingga ttp dpt memenuhi persyaratan mnim jalan..
Sent from my BlackBerry� via Smartfren EVDO Network
-----Original Message-----
From: adhiet.celia@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Thu, 5 Sep 2013 03:29:31
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Ijin IMB
Salam sukses selalu buat suhu dan para master property..
Ada yg ingin saya tanyakan mengenai ijin IMB , hari ini saya konsultasi mengenai ijin siteplan di tata ruang mengenai lokasi yg akan saya bangun. Pihak tata ruang menolak memberikan ijin karena akses jalan ke lokasi hanya 4 meter, krna dlm peraturan jalan akses ke lokasi harus 7 meter. Kalo mau membebaskan jalan menjadi 7 meter nggak mungkin karena warga ada yg tinggal disepanjang jalan yg menuju lokasi sdh memagar rumah dan mepet jalan...
Mohon saran dari teman2 yg mempunyai solusi dr masalah ini..terima kasih..
Sent from my BlackBerry�
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
------------------------------------
Yahoo! Groups Links
Sent from my BlackBerry� via Smartfren EVDO Network
-----Original Message-----
From: adhiet.celia@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Thu, 5 Sep 2013 03:29:31
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Ijin IMB
Salam sukses selalu buat suhu dan para master property..
Ada yg ingin saya tanyakan mengenai ijin IMB , hari ini saya konsultasi mengenai ijin siteplan di tata ruang mengenai lokasi yg akan saya bangun. Pihak tata ruang menolak memberikan ijin karena akses jalan ke lokasi hanya 4 meter, krna dlm peraturan jalan akses ke lokasi harus 7 meter. Kalo mau membebaskan jalan menjadi 7 meter nggak mungkin karena warga ada yg tinggal disepanjang jalan yg menuju lokasi sdh memagar rumah dan mepet jalan...
Mohon saran dari teman2 yg mempunyai solusi dr masalah ini..terima kasih..
Sent from my BlackBerry�
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
------------
Yahoo! Groups Links
Sun Sep 15, 2013 6:18 pm (PDT) . Posted by:
jeffrey.ferdiansyah
Siang semua...
Mohon bimbingan......
Saya mendapatkan kesempatan dr seorang teman utk menjualkan rumah di lahan yg di garapnya..... Nah strategi utk menjual rumah itu gimana ya?
Sebelumnya kami ucapkan terima kasih.....
Powered by Jeffrey�
Mohon bimbingan...
Saya mendapatkan kesempatan dr seorang teman utk menjualkan rumah di lahan yg di garapnya....
Sebelumnya kami ucapkan terima kasih.....
Powered by Jeffrey�
Sun Sep 15, 2013 6:18 pm (PDT) . Posted by:
"ahliwan liwan" ahliwanliwan
MAU KERJASAMA BAGI BANGUN DENGAN SAYA SAJA PAK, DI PONTIANAK. BAGI 4:6, 6 UNTUK INVESTOR. 48 UNIT RUMAH DAN 12 UNIT RUKO. KALO RUKO BAGI 1:1. LOKASI STRATEGIS DI JAMIN KURANG DARI 1 TAHUN SUDAH LUDES TERJUAL. KIRI KANAN DEPAN BELAKANG SUDAH PULUHAN RIBU PERUMAHAN SEMUA SUDAH DI HUNI (HABIS TERJUAL). MODAL 2M-3M CUKUP. KEUNTUNGAN UNTUK RUMAH MINIMAL 125JT/UNIT DAN RUKO MINIMAL 150JT/UNIT (KEUNTUNGAN BERSIR BAGIAN INVESTOR)
________________________________
Dari: "yazri.mm@gmail.com" <yazri.mm@gmail.com>
Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Dikirim: Jumat, 30 Agustus 2013 16:50
Judul: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Bisa kerjasama nggak pak. Tks.
Powered by Telkomsel BlackBerry®
________________________________
From: Erwin Himawan <kangerwin21@yahoo.co.id>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Tue, 27 Aug 2013 01:04:01 -0700 (PDT)
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Mau gak di bogor di tengah kota samping kebun raya bogor taman kencana ada sekitar 4000 m2 izin utk cluster sdh ada..
________________________________
From: endah.arum@gmail.com <endah.arum@gmail.com>;
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>;
Subject: [yukbisnisproperti] (unknown)
Sent: Tue, Aug 27, 2013 5:06:57 AM
Dicari tanah/rumah tua seluas 5000m2 di pinggiran Jakarta seperti Cinere, BIntaro atau Jagakarsa.
Endah Arum P
08170840077
PIN 28BABB73
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...!
------------------------------------
Yahoo! Groups Links
____________
Dari: "yazri.mm@gmail.
Kepada: yukbisnisproperti@
Dikirim: Jumat, 30 Agustus 2013 16:50
Judul: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Bisa kerjasama nggak pak. Tks.
Powered by Telkomsel BlackBerry®
____________
From: Erwin Himawan <kangerwin21@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Tue, 27 Aug 2013 01:04:01 -0700 (PDT)
To: <yukbisnisproperti@
ReplyTo: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Mau gak di bogor di tengah kota samping kebun raya bogor taman kencana ada sekitar 4000 m2 izin utk cluster sdh ada..
____________
From: endah.arum@gmail.
To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] (unknown)
Sent: Tue, Aug 27, 2013 5:06:57 AM
Dicari tanah/rumah tua seluas 5000m2 di pinggiran Jakarta seperti Cinere, BIntaro atau Jagakarsa.
Endah Arum P
08170840077
PIN 28BABB73
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...
------------
Yahoo! Groups Links
Sun Sep 15, 2013 6:19 pm (PDT) . Posted by:
"Opiq Taufiq" piq81
Bapak punya tanah lokasi dimana pa?
Kl bapak mau kerjasama saya siap membantu untuk jadi developernya
________________________________
Dari: achmad <achmad_hidayat90@yahoo.com>
Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Dikirim: Selasa, 20 Agustus 2013 16:28
Judul: [yukbisnisproperti] Kerjasama
Dear all,
Saya ikut ybp 5 tahunan blum pernah buat apa di ybp ini, obsesi saya
Ingin punya seperti developer untuk daerah bogor dan sekitarnya hanya sja saya pinya uang bisa beli tanah cuma gak bisa buat bangun jadi klw ada yag minat bisa contact saya tks
A.hidayat
Kl bapak mau kerjasama saya siap membantu untuk jadi developernya
____________
Dari: achmad <achmad_hidayat90@
Kepada: yukbisnisproperti@
Dikirim: Selasa, 20 Agustus 2013 16:28
Judul: [yukbisnisproperti] Kerjasama
Dear all,
Saya ikut ybp 5 tahunan blum pernah buat apa di ybp ini, obsesi saya
Ingin punya seperti developer untuk daerah bogor dan sekitarnya hanya sja saya pinya uang bisa beli tanah cuma gak bisa buat bangun jadi klw ada yag minat bisa contact saya tks
A.hidayat
Sun Sep 15, 2013 6:19 pm (PDT) . Posted by:
arpat81
Salam hormat untuk Jin propety dan sukses selalu Diana Kekasihku,
Hidup berbagi untuk maju bersama
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
-----Original Message-----
From: Yuswantho Prihatino <yuswan_tino@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Tue, 3 Sep 2013 06:19:35
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
Salam Sukses Selalu DIANA KEKASIHKU ....,
yang mau selalu berbagi ,
Tino/2957ADC1
________________________________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@ymail.com>
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta kasih untukmu ...."
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Hidup berbagi untuk maju bersama
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
-----Original Message-----
From: Yuswantho Prihatino <yuswan_tino@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Tue, 3 Sep 2013 06:19:35
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
Salam Sukses Selalu DIANA KEKASIHKU ....,
yang mau selalu berbagi ,
Tino/2957ADC1
____________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@
To: yukbisnisproperti@
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Sun Sep 15, 2013 6:19 pm (PDT) . Posted by:
"dooyeah tea" cmr_dani
Good day agan2, nubie mw minta pencerahan Dr agan2 semua, nubie ada tanah
4400m qra2 cocoknya di bikin perumahan apa ya yang cocok, sedangkan di
sekitar banyak perumahan dgn kisaran harga 300jt ane (tipe36), dan apakah
pake nama perorangan kena ppn ga ya.
Mohon pencerahan nya.
Salam
Depi A
4400m qra2 cocoknya di bikin perumahan apa ya yang cocok, sedangkan di
sekitar banyak perumahan dgn kisaran harga 300jt ane (tipe36), dan apakah
pake nama perorangan kena ppn ga ya.
Mohon pencerahan nya.
Salam
Depi A
No comments:
Post a Comment