15 New Messages
Digest #2700
7.1
Re: Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi by "@meykel - CEO PPI® Group" jualbeligadget
11.1
Re: Bls: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Per by "@meykel - CEO PPI® Group" jualbeligadget
Messages
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"@meykel - CEO PPI® Group" jualbeligadget
Moga-moga Mr. Jin bisa melampirkan formar excel-nya...hehehe.
Mathur thank you :)
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry� on PPI� - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: "ARI WIBOWO Jin Properti" <ari.wibowo_psis@ymail.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Sun, 1 Sep 2013 01:50:26
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta kasih untukmu ...."
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Mathur thank you :)
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry� on PPI� - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: "ARI WIBOWO Jin Properti" <ari.wibowo_psis@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Sun, 1 Sep 2013 01:50:26
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
yayan_arh
Mantaaaap tenan tulisan suhu ari ini. Suhu ari Kpn ßļЅªª ngadain workshop Ketemu JIN bersama TDA lg ?
Powered by Telkomsel BlackBerry®
Powered by Telkomsel BlackBerry®
Thu Sep 12, 2013 12:45 am (PDT) . Posted by:
"Yuswantho Prihatino" yuswan_tino
Salam Sukses Selalu DIANA KEKASIHKU ....,
yang mau selalu berbagi ,
Tino/2957ADC1
________________________________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@ymail.com>
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta kasih untukmu ...."
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
yang mau selalu berbagi ,
Tino/2957ADC1
____________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@
To: yukbisnisproperti@
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"Benny" bennymustapha
Boleh minta info cikarangnya sebelah mana tepatnya?
Success is our right
-----Original Message-----
From: anastashanuraini_myemail@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Sat, 31 Aug 2013 21:58:35
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Dijual Ex Pabrik Gas di Cikarang
�
Berikut informasi eks pabrik gas di cikarang :
luas tanah 6500 m2
luas bangunan 4000 m2
Harga : 15 miliar
dokumen 100 % legal
bonus : mesin mesin ex produksi dan genset, furniture office
Sent from my BlackBerry 10 smartphone.
Success is our right
-----Original Message-----
From: anastashanuraini_
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Sat, 31 Aug 2013 21:58:35
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Dijual Ex Pabrik Gas di Cikarang
�
Berikut informasi eks pabrik gas di cikarang :
luas tanah 6500 m2
luas bangunan 4000 m2
Harga : 15 miliar
dokumen 100 % legal
bonus : mesin mesin ex produksi dan genset, furniture office
Sent from my BlackBerry 10 smartphone.
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
"Wahyu Trihadi" mpu_yayu
Salam kenal mas Indra
Saya Wahyu, salah satu anggota milis YukBisnisProperti.
Saya berminat mengembangkan tanah Mas yang di Munjul. Sistemnya bagi hasil. Nilai akhirnya insyaaAllah lebih tinggi daripada hanya mas Jual tanah itu. Saya perlu profil tanahnya terlebih dahulu.
Jika berminat kita bisa komunikasi via whatsapp/HP saya ke 081285497900 atau pin BB 32EA98D0
Salam.
Terima kasih
____________
Dari: Indrayana <sdj.indrayana@
Kepada: yukbisnisproperti@
Dikirim: Sabtu, 31 Agustus 2013 22:20
Judul: [yukbisnisproperti] PENAWARAN JUAL TANAH
Saya ada tanah di Munjul seluas 54 Hektar, SHM, harga 200rb/m. Di Rumpin seluas 336 Hektar, HGU, harga 200rb/m. Di Mekar Wangi seluas 21 Hektar, SHM, harga 200rb/m. Di Ciater seluas 7 Hektar, harga 700rb/m. Dan di Cisauk seluas 2000 meter, AJB, harga 400rb/meter. Ada yg minat?
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
"Taufiq Rahman" taufiiqr
Tb. Simatupang yg 2000m pinggir jalan,
peruntukan hotel, lsng survey jika dirasa cocok.. ada?
TaufiqRahman.com (@KangTaufiq)
(021) 5033 4200 � 08787.667.6027 Pin. 316e30e6
ORCA Teknindo � Media Informasi Promosi Marketing Era Globalisasi Modern.
peruntukan hotel, lsng survey jika dirasa cocok.. ada?
TaufiqRahman.
(021) 5033 4200 � 08787.667.6027 Pin. 316e30e6
ORCA Teknindo � Media Informasi Promosi Marketing Era Globalisasi Modern.
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
"tyas" tyaswidy
Bisa tapi rincian hasilnya harus diambil sendiri ke kantor BI
Tyas
Powered by Telkomsel BlackBerry�
-----Original Message-----
From: propertipalembang@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
Mohon informasinya
Salam Properti,
Daniel
Powered by Telkomsel BlackBerry�
------------------------------------
Yahoo! Groups Links
Tyas
Powered by Telkomsel BlackBerry�
-----Original Message-----
From: propertipalembang@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
Mohon informasinya
Salam Properti,
Daniel
Powered by Telkomsel BlackBerry�
------------
Yahoo! Groups Links
Thu Sep 12, 2013 12:47 am (PDT) . Posted by:
"Stephanos Ivan (IC-750)" sylvester.stephanos
Nah ini perlu nih.
Sekalian saya titip tanya. Kalau tau bi checking bagaimana ya caranya? Tanya ke bank bi atau ke bank umum atau via web site ada situsnya ya. Tq
ipah 2kd-ftv at
-----Original Message-----
From: propertipalembang@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
Mohon informasinya
Salam Properti,
Daniel
Powered by Telkomsel BlackBerry�
------------------------------------
Yahoo! Groups Links
Sekalian saya titip tanya. Kalau tau bi checking bagaimana ya caranya? Tanya ke bank bi atau ke bank umum atau via web site ada situsnya ya. Tq
ipah 2kd-ftv at
-----Original Message-----
From: propertipalembang@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 15:57:54
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Check BI Checking Via Online
Apakah dapat mengecek calon nasabah bermasalah atau tidak melalui BI Checking online ya?
Mohon informasinya
Salam Properti,
Daniel
Powered by Telkomsel BlackBerry�
------------
Yahoo! Groups Links
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
"Aditya Rizkiardi" rizkiardi
klik di sini aja bos :
http://adf.ly/UfJPm
atau klik :
http://adf.ly/UfJAX
dua2nya link untuk standar SNI tentang perhitungan RAB.
semoga bermanfaat.
________________________________
From: kang ikhsan <ixan_san@yahoo.com>
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Thursday, August 29, 2013 3:13 PM
Subject: [yukbisnisproperti] cara menyusun RAB
salam temen2"
Mo tanya dong, sori oot ya..
tapi mungkin ada rekan2 yang lebih pengalaman mau berbagi.
saya mo ngajuin kredit bangun /renovasi rumah...
nah syaratnya kan mesti buat RAB tuh (dengan tanpa biaya tukang)
btw...mungkin ada yang punya format nya yang bisa di terima oleh bank.
sempat googling dapet sih, tapi kebingungan ke2, buat ngisi variable /tabel untuk material dan prencanaanya nih.
ada yang sudah buat format jadi...Share saya ya...
Thanks
ixan
Sunda_land
http://adf.ly/
atau klik :
http://adf.ly/
dua2nya link untuk standar SNI tentang perhitungan RAB.
semoga bermanfaat.
____________
From: kang ikhsan <ixan_san@yahoo.
To: yukbisnisproperti@
Sent: Thursday, August 29, 2013 3:13 PM
Subject: [yukbisnisproperti] cara menyusun RAB
salam temen2"
Mo tanya dong, sori oot ya..
tapi mungkin ada rekan2 yang lebih pengalaman mau berbagi.
saya mo ngajuin kredit bangun /renovasi rumah...
nah syaratnya kan mesti buat RAB tuh (dengan tanpa biaya tukang)
btw...mungkin ada yang punya format nya yang bisa di terima oleh bank.
sempat googling dapet sih, tapi kebingungan ke2, buat ngisi variable /tabel untuk material dan prencanaanya nih.
ada yang sudah buat format jadi...Share saya ya...
Thanks
ixan
Sunda_land
Thu Sep 12, 2013 12:44 am (PDT) . Posted by:
"@meykel - CEO PPI® Group" jualbeligadget
Tapi sebagian org itu bukan mimpi lho pak... Malah itu yg disebut kreatifitas dr org yg menggunakan otak kanan :)
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry® on PPI® - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: abu_jundi@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 08:58:07
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kyknya owner nya mau enaknya aja. Mau trm profit tp ga mau trm resiko..apalagi ada harapan kontraktr di bayar kalau rumah sdh laku... Hehe...
Mimpi siang bolong
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
-----Original Message-----
From: suci.globaltrip@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 22:11:32
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
Powered by Telkomsel BlackBerry®
-----Original Message-----
From: "hadid.ybp22" <hadid.ybp22@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
Perumahan Cluster di Bekasi
Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
Sent from Samsung tablet
-------- Original message --------
From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PIN : 313E1E83
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry® on PPI® - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: abu_jundi@yahoo.
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 08:58:07
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kyknya owner nya mau enaknya aja. Mau trm profit tp ga mau trm resiko..apalagi ada harapan kontraktr di bayar kalau rumah sdh laku... Hehe...
Mimpi siang bolong
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
-----Original Message-----
From: suci.globaltrip@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 22:11:32
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
Powered by Telkomsel BlackBerry®
-----Original Message-----
From: "hadid.
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
Perumahan Cluster di Bekasi
Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
Sent from Samsung tablet
-------- Original message --------
From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@
Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemboron
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PIN : 313E1E83
Kalau pemiliknya kabur bagaimana bisa jual bangunannya Pak? Yg ada malah kena kasus Pidana, bisa2 masuknya pencurian, menjual aset orang lain tanpa sepengetahuan orang tersebut. Mungkin sistem Kontraktor Bangun seratus persen murni tidak ada, tp saya biasa melakukan join partnership. Tanah milik orang saya yg bangun. Tp yg didapatkan tentunya lebih dari sekedar harga borongan normal, mengingat jumlah nominal uang yg tertanam dan waktu yg tidak sebentar.
Mungkin agar lebih fair bisa dibuat perjanjian oleh kedua belah pihak, selama belum terjual tanah masih menjadi owner, dan bangunan milik pemborong
Saya rasa hal itu lebih fair. :)
CMIIW
JakaJaka<
Sent from BlackBerry® on 3
-----Original Message-----
From: Candra Kusmana <candra4mail@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Tue, 27 Aug 2013 20:01:40
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] aRe: Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
Perumahan Cluster di Bekasi
kalo pemiliknya kabur kan masih ada bangunan yg bisa dijual.. tapi kalo
kontraktornya ngacir .... wasalammm dehh
Pada 27 Agustus 2013 14.29, <yazri.mm@gmail.
> **
>
>
> ** Betul pak. Ga ada yg tidak mungkin jika Tuhan menghendaki. Kalo saya
> jadi dev pun sy akan cari kont yg spt itu pak, cuma blm nemu nih.
> Powered by Telkomsel BlackBerry®
> ------------
> *From: * "Rahman" <rahman_emc2@
> *Sender: * yukbisnisproperti@
> *Date: *Mon, 26 Aug 2013 23:35:53 -0000
> *To: *<yukbisnisproperti@
> *ReplyTo: * yukbisnisproperti@
> *Subject: *[yukbisnisproperti
> Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
>
> Dunia ini serba mungkin.....
> Termasuk adanya pemborong yang bersedia dibayar setelah selasai pekerjaan.
>
> --- In yukbisnisproperti@
> >
> > Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah
> jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika
> bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada
> kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun
> perumahan
> > Powered by Telkomsel BlackBerry®
> >
> > -----Original Message-----
> > From: "hadid.
> > Sender: yukbisnisproperti@
> > Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14
> > To: <yukbisnisproperti@
> > Reply-To: yukbisnisproperti@
> > Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
> > Perumahan Cluster di Bekasi
> >
> > Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah
> jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
> >
> >
> >
> >
> >
> > Sent from Samsung tablet
> >
> > -------- Original message --------
> > From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@
> > Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
> > To: yukbisnisproperti@
> > Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk
> Perumahan Cluster di Bekasi
> >
> >
> > Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster
> diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
> > dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
> > kontraktor/pemboron
> > 1. sudah pengalaman membangun perumahan.
> > 2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan
> 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah
> sudah laku.
> >
> > Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
> > 1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
> > 2. Struktur : Beton Bertulang
> > 3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
> > 4. Plafon : Gypsum
> > 5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
> > 6. Rangka Atap : Baja Ringan
> > 7. Genteng : Beton
> > 8. Kusen : Almunium
> > 9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
> > 10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
> > 11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
> > 12. Sanitasi : WC Duduk
> >
> > jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data
> berikut :
> > - foto bukti rumah yang pernah dibangun
> > - RAB
> >
> >
> > Demikian, Terima kasih
> > Laode Jalaludin
> > Phone : 02198515253
> > PINÂ Â Â : 313E1E83
> >
>
>
>
Thu Sep 12, 2013 12:45 am (PDT) . Posted by:
yazri@ymail.com
Bisa kerjasama nggak pak. Tks.
Powered by Telkomsel BlackBerry�
-----Original Message-----
From: Erwin Himawan <kangerwin21@yahoo.co.id>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Tue, 27 Aug 2013 01:04:01
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Mau gak di bogor di tengah kota samping kebun raya bogor taman kencana� ada sekitar 4000 m2� izin utk cluster sdh ada..
Powered by Telkomsel BlackBerry�
-----Original Message-----
From: Erwin Himawan <kangerwin21@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Tue, 27 Aug 2013 01:04:01
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] (unknown)
Mau gak di bogor di tengah kota samping kebun raya bogor taman kencana� ada sekitar 4000 m2� izin utk cluster sdh ada..
Thu Sep 12, 2013 12:45 am (PDT) . Posted by:
"Chakra Birawa Group"
Yang penting ada omong2 dengan warga sekitar. Bila developer mmg berniat
membangun jalan lbh baik diinformasikan waktunya kapan dengan alasan yang
jelas. Kl mmg developer tidak berniat membangun jalan tsb bisa diberikan
pengertian beserta alasannya.
Mmg tdk mudah memberikan pengertian ke warga sekitar. Tp lbh baik dicoba
dan dijalin komunikasi utk menghindari salah paham yg lbh besar lg.
On Aug 27, 2013 4:06 PM, <sholikul@ymail.com> wrote:
> **
>
>
> **
> Wajar Pak, sebagai developer kita memang seharusnya mengkaji dan
> mempersiapkan dampak lingkungan akibat pengerjaan sebuah proyek.
>
> Masing2 proyek tentunya mempunyai cerita yg berbeda. Ada yg membayar cash
> ke kas RT/RW ada pula yg memberikan sumbangsih berupa pembangunan fisik.
>
> Kuncinya ada di pendekatan kepada masyarakat. Pada saat kita berhasil
> berkomunikasi dengan baik kepada mereka, sy yakin mereka tidak akan terlalu
> membebani kita.
>
>
> Sent from my BlackBerry� via Smartfren EVDO Network
> ------------------------------
> *From: * Ali Sarli <a_alisarli@yahoo.co.id>
> *Sender: * yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> *Date: *Tue, 27 Aug 2013 09:35:04 +0800 (SGT)
> *To: *<yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
> *ReplyTo: * yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> *Subject: *[yukbisnisproperti] Tuntutan Perbaikan Jalan ke Developer oleh
> warga
>
>
>
> Dear All,
>
> Selamat pagi,
> Mohon petunjuknya, info dari perumahan sebelah, bahwa warga yang sudah
> mengisi
> perumahan tersebut menuntut kepada developer untuk memperbaiki jalur utama
> yang
> sudah rusak.
> Memang sebelumnya jalan tersebut sudah di aspal, namun karena masih ada
> proyek
> perumahan yang membawa bahan material sehingga jalan tersebut rusak.
> Jika memang tidak dipenuhi oleh developer maka warga tersebut akan
> melakukan aksi unjuk
> rasa.
> Mohon sharingnya?
>
> Terima kasih.
>
> Ali Sarli
>
>
>
>
>
membangun jalan lbh baik diinformasikan waktunya kapan dengan alasan yang
jelas. Kl mmg developer tidak berniat membangun jalan tsb bisa diberikan
pengertian beserta alasannya.
Mmg tdk mudah memberikan pengertian ke warga sekitar. Tp lbh baik dicoba
dan dijalin komunikasi utk menghindari salah paham yg lbh besar lg.
On Aug 27, 2013 4:06 PM, <sholikul@ymail.
> **
>
>
> **
> Wajar Pak, sebagai developer kita memang seharusnya mengkaji dan
> mempersiapkan dampak lingkungan akibat pengerjaan sebuah proyek.
>
> Masing2 proyek tentunya mempunyai cerita yg berbeda. Ada yg membayar cash
> ke kas RT/RW ada pula yg memberikan sumbangsih berupa pembangunan fisik.
>
> Kuncinya ada di pendekatan kepada masyarakat. Pada saat kita berhasil
> berkomunikasi dengan baik kepada mereka, sy yakin mereka tidak akan terlalu
> membebani kita.
>
>
> Sent from my BlackBerry� via Smartfren EVDO Network
> ------------
> *From: * Ali Sarli <a_alisarli@yahoo.
> *Sender: * yukbisnisproperti@
> *Date: *Tue, 27 Aug 2013 09:35:04 +0800 (SGT)
> *To: *<yukbisnisproperti@
> *ReplyTo: * yukbisnisproperti@
> *Subject: *[yukbisnisproperti
> warga
>
>
>
> Dear All,
>
> Selamat pagi,
> Mohon petunjuknya, info dari perumahan sebelah, bahwa warga yang sudah
> mengisi
> perumahan tersebut menuntut kepada developer untuk memperbaiki jalur utama
> yang
> sudah rusak.
> Memang sebelumnya jalan tersebut sudah di aspal, namun karena masih ada
> proyek
> perumahan yang membawa bahan material sehingga jalan tersebut rusak.
> Jika memang tidak dipenuhi oleh developer maka warga tersebut akan
> melakukan aksi unjuk
> rasa.
> Mohon sharingnya?
>
> Terima kasih.
>
> Ali Sarli
>
>
>
>
>
Thu Sep 12, 2013 12:45 am (PDT) . Posted by:
"@meykel - CEO PPI® Group" jualbeligadget
Tp kalo itu sesuai kesepakatan bersama dan menguntungkan bagi msg2 pihak, seharusnya gak masalah kan pak?
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry® on PPI® - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: harto Waluyo <lemot_terus@ymail.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Thu, 29 Aug 2013 12:03:36
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Bls: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kontraktor & developer adalah rekan bisnis pak
yang namanya rekan kerja y kerjanya harus adil pak..masak maw kerja 100% baru dibayar, apalagi nunggu rumah laku.
apa yang bisa di pegang oleh kontraktor jika sistem pembayaran seperti tersebut?owner maw menaruh jaminan uang kepada bank?
jikapun kontraktor bersedia saya rasa itu sangat memberatkan pihak kontraktor.
idelalnya dalam bisnis konstruksi:
1.Owner mengasih Uang muka, dan dicounter oleh kontraktor dengan jaminan pelaksanaan
2.pemabyaran dapat dilakukan by progress, baik monthly progress ataupun progress berkala
3.Retensi 5%
Jadi jika maw berbisnis y yang fair pak.
________________________________
Dari: "hardi_wilaga@yahoo.com" <hardi_wilaga@yahoo.com>
Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Dikirim: Senin, 26 Agustus 2013 15:43
Judul: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kalo ada yg mau,saya juga mau tuh kerjasama sama kontraktornya buat di jogja...
Powered by Telkomsel BlackBerry®
________________________________
From: suci.globaltrip@yahoo.com
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 22:11:32 +0000
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
Powered by Telkomsel BlackBerry®
________________________________
From: "hadid.ybp22" <hadid.ybp22@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14 +0700
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
Sent from Samsung tablet
-------- Original message --------
From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PIN : 313E1E83
Rgds,
"M"
Sent from BlackBerry® on PPI® - The Properties Company Group!
-----Original Message-----
From: harto Waluyo <lemot_terus@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Thu, 29 Aug 2013 12:03:36
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Bls: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kontraktor & developer adalah rekan bisnis pak
yang namanya rekan kerja y kerjanya harus adil pak..masak maw kerja 100% baru dibayar, apalagi nunggu rumah laku.
apa yang bisa di pegang oleh kontraktor jika sistem pembayaran seperti tersebut?owner maw menaruh jaminan uang kepada bank?
jikapun kontraktor bersedia saya rasa itu sangat memberatkan pihak kontraktor.
idelalnya dalam bisnis konstruksi:
1.Owner mengasih Uang muka, dan dicounter oleh kontraktor dengan jaminan pelaksanaan
2.pemabyaran dapat dilakukan by progress, baik monthly progress ataupun progress berkala
3.Retensi 5%
Jadi jika maw berbisnis y yang fair pak.
____________
Dari: "hardi_wilaga@
Kepada: yukbisnisproperti@
Dikirim: Senin, 26 Agustus 2013 15:43
Judul: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Kalo ada yg mau,saya juga mau tuh kerjasama sama kontraktornya buat di jogja...
Powered by Telkomsel BlackBerry®
____________
From: suci.globaltrip@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 22:11:32 +0000
To: <yukbisnisproperti@
ReplyTo: yukbisnisproperti@
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
Powered by Telkomsel BlackBerry®
____________
From: "hadid.
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14 +0700
To: <yukbisnisproperti@
ReplyTo: yukbisnisproperti@
Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
Sent from Samsung tablet
-------- Original message --------
From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@
Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemboron
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PIN : 313E1E83
Thu Sep 12, 2013 12:47 am (PDT) . Posted by:
"ian" iankoedong
Wah kalo beneran ada kontraktor yang bisa turn key boleh sharing kontak nya dong pak, japri aja gapapa..
Makasih
On 26 Agt 2013, at 16:25, Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id> wrote:
> memang tadinya saya juga ragu ada pemborong yang mau dengan mekanisme pembayaran seperti itu. tetapi Alhamdulillah saat ini sudah ada beberapa pemborong yg bersedia dibayar ketika rumah sdh jadi 100%. bahkan diantara pemborong tsb masih akan saya tawarkan utk pembayaran jika rumah sudah laku.
> tidak ada salahnya kan saya mencoba,,,.
>
> salam sukses
>
> Dari: "suci.globaltrip@yahoo.com" <suci.globaltrip@yahoo.com>
> Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Dikirim: Selasa, 27 Agustus 2013 5:11
> Judul: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
> Powered by Telkomsel BlackBerry®
> From: "hadid.ybp22" <hadid.ybp22@yahoo.com>
> Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14 +0700
> To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
> ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
>
>
>
>
>
> Sent from Samsung tablet
>
>
>
> -------- Original message --------
> From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
> Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
> To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
> Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
>
>
> Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
> dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
> kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
> 1. sudah pengalaman membangun perumahan.
> 2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
>
> Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
> 1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
> 2. Struktur : Beton Bertulang
> 3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
> 4. Plafon : Gypsum
> 5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
> 6. Rangka Atap : Baja Ringan
> 7. Genteng : Beton
> 8. Kusen : Almunium
> 9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
> 10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
> 11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
> 12. Sanitasi : WC Duduk
>
> jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
> - foto bukti rumah yang pernah dibangun
> - RAB
>
>
> Demikian, Terima kasih
> Laode Jalaludin
> Phone : 02198515253
> PIN : 313E1E83
>
>
>
>
>
>
>
Makasih
On 26 Agt 2013, at 16:25, Laode Jalaludin <laodejalaludin@
> memang tadinya saya juga ragu ada pemborong yang mau dengan mekanisme pembayaran seperti itu. tetapi Alhamdulillah saat ini sudah ada beberapa pemborong yg bersedia dibayar ketika rumah sdh jadi 100%. bahkan diantara pemborong tsb masih akan saya tawarkan utk pembayaran jika rumah sudah laku.
> tidak ada salahnya kan saya mencoba,,,.
>
> salam sukses
>
> Dari: "suci.globaltrip@
> Kepada: yukbisnisproperti@
> Dikirim: Selasa, 27 Agustus 2013 5:11
> Judul: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Saya setuju sekali tidak ada kontraktor yg mau dibayr ketika rumah sudah jadi 100 persen .. Yang namanya pemborong bisanya sistem progress dan jika bisa ada DP terlebih dahulu untuk menghindari kaburnyanya owner kepada kontraktor yg sudah bekerja keras dan itu sudah terjdi pada sistem bangun perumahan
> Powered by Telkomsel BlackBerry®
> From: "hadid.
> Sender: yukbisnisproperti@
> Date: Mon, 26 Aug 2013 12:34:14 +0700
> To: <yukbisnisproperti@
> ReplyTo: yukbisnisproperti@
> Subject: RE: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
> Mana ada kontraktor/ pemborong yang bersedia dibayar ketika rumah udah jadi 100%.. hampir sangat mustahil pak.
>
>
>
>
>
> Sent from Samsung tablet
>
>
>
> -------- Original message --------
> From: Laode Jalaludin <laodejalaludin@
> Date: 26/08/2013 08:44 (GMT+07:00)
> To: yukbisnisproperti@
> Subject: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
>
>
>
>
> Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
> dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
> kontraktor/pemboron
> 1. sudah pengalaman membangun perumahan.
> 2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
>
> Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
> 1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
> 2. Struktur : Beton Bertulang
> 3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
> 4. Plafon : Gypsum
> 5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
> 6. Rangka Atap : Baja Ringan
> 7. Genteng : Beton
> 8. Kusen : Almunium
> 9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
> 10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
> 11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
> 12. Sanitasi : WC Duduk
>
> jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
> - foto bukti rumah yang pernah dibangun
> - RAB
>
>
> Demikian, Terima kasih
> Laode Jalaludin
> Phone : 02198515253
> PIN : 313E1E83
>
>
>
>
>
>
>
No comments:
Post a Comment