15 New Messages
Digest #2699
3.1
Bls: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumah by "Sriwening Herpribadi" zonabisnisku
4a
Bls: HAL: Re: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milya by "dewi ratih catur prasetyowati" ratih_prasty82
7a
Rumah Besar 2 Lantai di Hook di Antapani Bandung (2 Rumah) by "Pramadi Pujayanto" propertinesia.ybp5
Messages
Thu Sep 12, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:
"ARI WIBOWO Jin Properti" ari.wibowo_psis@ymail.com
Gak nyangka, ada organisasi baru yang lingkupnya masih regional (Jateng DIY) tapi saat gelar event bisa dihadiri anggotanya yang mencapai hampir 300 peserta.
Selamat buat IPPI (Ikatan Pengusaha Properti Indonesia). Motivasi dan semangat anda semua untuk maju dan berkiprah dalam pembangunan Indonesia di ranah properti semoga memberi kontribusi yang nyata.
Terima kasih sudah mengundang saya sebagai pembicara dan bisa berbagi didepan 300 peserta yang hadir di hotel Grand Candi Semarang tadi.
Surprise banget saat di akhir acara, ada mahluk paling cantiiiik diantara 300 mahluk yang ada di ruangan itu mendadak menghampiri saya dan mengajak foto bersama dgn HP nya sampai beberapa kali. Ternyata dia bendahara IPPI, hihi .... Puluhan foto bersama dgn peserta lain jadi tak teringat lagi. Sayangnya saya lupa, mbak yg kayak artis sinetron tadi siapa namanya ya?
Boleh juga nih IPPI kalau dikembangkan ke daerah lain. Tak seperti REI yg sudah formal dan pesertanya kebanyakan pengembang tuwek. Di IPPI banyak pemula dan newbie yang culun tak canggung berbaur disitu.
Sekali lagi, salut buat IPPI (Ikatan Pengusaha Properti Indonesia).
Ayo majukan bisnis properti Indonesia.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Thu Sep 12, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:
nandira_1962
Bisa2 dibayar Ternkey asal kontraktornya yakin dgn Ownernya hanya saja jadi mahal, oh ya mbak Bani di lampung perumahanya dimana?
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...!
-----Original Message-----
From: Surya Bani <bani_2509@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Sat, 31 Aug 2013 04:43:10
To: <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Reply-To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: Bls: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
hehehe.....sudah lama ndak nimbrung di milis ini,ee....sekali baca ada kasus lucu....,pmbayaran itu dlakukan sebelum kringat kering bos....
Dikirim dari Yahoo! Mail pada Android
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...
-----Original Message-----
From: Surya Bani <bani_2509@yahoo.
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Sat, 31 Aug 2013 04:43:10
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: Bls: Re: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
hehehe.....sudah lama ndak nimbrung di milis ini,ee....sekali baca ada kasus lucu....,pmbayaran itu dlakukan sebelum kringat kering bos....
Dikirim dari Yahoo! Mail pada Android
Thu Sep 12, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:
"Sriwening Herpribadi" zonabisnisku
Berapa RABnya pak kalau saya bersedia turnkey
________________________________
Dari: Laode Jalaludin <laodejalaludin@yahoo.co.id>
Kepada: "yukbisnisproperti@yahoogroups.com" <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Dikirim: Senin, 26 Agustus 2013 8:44
Judul: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Â
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemborong yang dicari adalah sbb:
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PINÂ Â Â : 313E1E83
____________
Dari: Laode Jalaludin <laodejalaludin@
Kepada: "yukbisnisproperti@
Dikirim: Senin, 26 Agustus 2013 8:44
Judul: [yukbisnisproperti] Dicari Kontraktor / Pemborong untuk Perumahan Cluster di Bekasi
Â
Dicari Kontraktor / Pemborong untuk pembangunan perumahan Cluster diwilayah Bantar Gebang Bekasi.
dengan perencanaan pembangunan 6 unit rumah type 36 dan 4 unit type 45.
kontraktor/pemboron
1. sudah pengalaman membangun perumahan.
2. bersedia membangun rumah dengan mekanisme pembayaran Selesai bangunan 100% baru dibayar. lebih disukai jika ada yang bersedia dibayar jika rumah sudah laku.
Spesifikasi rumah yang ingin dibangun adalah berikut :
1. Pondasi : Batu Kali dan Sloof
2. Struktur : Beton Bertulang
3. Dinding : Bata Ringan / Hebel diaci dan di cat
4. Plafon : Gypsum
5. Tinggi Plafon : minimal 4 M
6. Rangka Atap : Baja Ringan
7. Genteng : Beton
8. Kusen : Almunium
9. Daun Pintu : Kayu Open / Kamper / Standar
10. Lantai : Keramik Standar 30 X 30
11. Lantai KM : 20 x 20 Motif
12. Sanitasi : WC Duduk
jika ada yang berminat silakan Japri email dengan mengirimkan data berikut :
- foto bukti rumah yang pernah dibangun
- RAB
Demikian, Terima kasih
Laode Jalaludin
Phone : 02198515253
PINÂ Â Â : 313E1E83
Thu Sep 12, 2013 12:41 am (PDT) . Posted by:
"dewi ratih catur prasetyowati" ratih_prasty82
itu naekin harga 26M, apa beul2 kejadiannya bener2 dpt 1,5M dr 26M, krn klo ga bener, jatuhnya bohong...kasian pembeli
________________________________
Dari: mugiyanto.info <mugiyanto.info@yahoo.com>
Kepada: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Dikirim: Sabtu, 31 Agustus 2013 6:15
Judul: HAL: Re: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milyar
Â
Mari diskusi !
Untuk mark up, yang terpenting di akad sebelumnya (mau komisi atau nett) karena dari beberapa kasus, banyak penjual yang tidak mau ambil pusing dengan harga dan minta nett.
Nah, dari kasus P Wahyudi, yang menaikkan harga adalah penjual.
Agent Property 08111890100 | 08170890100 | 2A97D1D6
realplus_victoria@yahoo.com.sg menulis:
Â
Klo berdasar arebi,gak boleh sistem komisi mark up khan? Ã…Ï'Ã¥ pendapat?
Sent from BlackBerry® on 3
________________________________
From: Da Vina Property <davinaproperty@yahoo.com>
Sender: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Date: Tue, 27 Aug 2013 00:46:19 +0800 (SGT)
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com<yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
ReplyTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Subject: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milyar
Â
Dari Komisi 200 Juta
Naik Hingga 1 Milyar
----- True Story -----
Siang td tiba2 ada sms yg masuk ke hp sy, berikut transkrip sms nya :
Mr. X : Ini Mas Wahyudi ya?
Saya : Btl bos?
Mr. X : SPBU Srondol sdh laku?
Saya : Blm bos
Mr. X : Harganya brp?
Saya : 11 M take over bos
Mr. X : Lho apa sertifikatnya dijaminkan di bank?
Saya : Tdk bos itu hny hrg operator dan bangunan SPBU nya saja
Mr. X : Ooo bgtu ya, sy punya SPBU yg mau sy jual
Saya : Punya SPBU? Hebat dong bos punya SPBU
Mr. X : Ok mas, sy pnya spbu di........ Harga 20M MAS
Saya : Komisi brp bos?
Mr. X : 1 persen
Saya : (kok kecil amat 200jt, pikir sy. kemudian sy cerita)
Saya jual SPBU di Cibubur hrg 26 M komisi saya 1,5 M bos
Mr. X : Mas nya dinaikin aj jd 21 y. Jd mas nrima 1M
Saya : (Hah... pikir sy sambil senyum2) Okelah kl bgtu bos  :)
Mr. X : Ok mas 21M y
Saya : Oke bos siappp n always be closing njeh bos :)
------- Indobroker -------
Invite : 30 999 B8F
Follow : https://www.twitter.com/Indobroker_ID
Like : https://www.fb.com/Indobroker
Grup : https://www.fb.com/groups/Indobroker
Note :
Jgn takut nego soal komisi jk Anda broker profesional.
Jadilah broker yg dibayar tinggi, mintalah kpd TuhanMu yg memberimu rejeki
Â
____________
Dari: mugiyanto.info <mugiyanto.info@
Kepada: yukbisnisproperti@
Dikirim: Sabtu, 31 Agustus 2013 6:15
Judul: HAL: Re: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milyar
Â
Mari diskusi !
Untuk mark up, yang terpenting di akad sebelumnya (mau komisi atau nett) karena dari beberapa kasus, banyak penjual yang tidak mau ambil pusing dengan harga dan minta nett.
Nah, dari kasus P Wahyudi, yang menaikkan harga adalah penjual.
Agent Property 08111890100 | 08170890100 | 2A97D1D6
realplus_victoria@
Â
Klo berdasar arebi,gak boleh sistem komisi mark up khan? Ã…Ï'Ã¥ pendapat?
Sent from BlackBerry® on 3
____________
From: Da Vina Property <davinaproperty@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Tue, 27 Aug 2013 00:46:19 +0800 (SGT)
To: yukbisnisproperti@
ReplyTo: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] Dari 200 Juta Naik Menjadi 1 Milyar
Â
Dari Komisi 200 Juta
Naik Hingga 1 Milyar
----- True Story -----
Siang td tiba2 ada sms yg masuk ke hp sy, berikut transkrip sms nya :
Mr. X : Ini Mas Wahyudi ya?
Saya : Btl bos?
Mr. X : SPBU Srondol sdh laku?
Saya : Blm bos
Mr. X : Harganya brp?
Saya : 11 M take over bos
Mr. X : Lho apa sertifikatnya dijaminkan di bank?
Saya : Tdk bos itu hny hrg operator dan bangunan SPBU nya saja
Mr. X : Ooo bgtu ya, sy punya SPBU yg mau sy jual
Saya : Punya SPBU? Hebat dong bos punya SPBU
Mr. X : Ok mas, sy pnya spbu di........ Harga 20M MAS
Saya : Komisi brp bos?
Mr. X : 1 persen
Saya : (kok kecil amat 200jt, pikir sy. kemudian sy cerita)
Saya jual SPBU di Cibubur hrg 26 M komisi saya 1,5 M bos
Mr. X : Mas nya dinaikin aj jd 21 y. Jd mas nrima 1M
Saya : (Hah... pikir sy sambil senyum2) Okelah kl bgtu bos  :)
Mr. X : Ok mas 21M y
Saya : Oke bos siappp n always be closing njeh bos :)
------- Indobroker -------
Invite : 30 999 B8F
Follow : https://www.
Like : https://www.
Grup : https://www.
Note :
Jgn takut nego soal komisi jk Anda broker profesional.
Jadilah broker yg dibayar tinggi, mintalah kpd TuhanMu yg memberimu rejeki
Â
tinggal 2 seat saja
<http://1.bp.blogspot.com/-2mNlKbqvqNk/Ubh3EATJz9I/AAAAAAAAFac/Bl\
AEGznvNdQ/s1600/mdp-jkt-7-8.jpg>
Tanggal : 7-8 September 2013
Lebih dari 13 juta keluarga membutuhkan rumah tinggal. Ini adalah
peluang bagi developer properti. Dapatkan strategi menjadi
developer properti yang POWERFUL dalam
workshop Menjadi Developer Properti Batch 4 di Jakarta. 7-8
September 2013 Pemateri : Aryo Diponegoro.
MATERI WORKSHOP
Pendahuluan Bisnis Properti
3 Strategi Dasar Bisnis Properti + 6 Strategi Aplikasi Bisnis
Developer Properti
Strategi Menemukan dan Menentukan Lahan yang layak untuk
dibangun Perumahan
7 Strategi Mengakuisisi Lahan
Strategi Menjadi Detektif Pasar
Strategi Menghitung Cepat Proyeksi Bisnis + 2 Strategi
Tambahan Menghitung Cepat Kost2an dan Ruko.
Strategi Menyusun Feasibility Study Proyek
3 Strategi Memanfaatkan Pinjaman Perbankan untuk Bisnis
Developer Properti
5 Strategi Dasar Memasarkan Properti + 20 Strategi
Pengembangannya.
Standar Operasional Bisnis Developer Properti (Perencanaan,
Konstruksi, Penjualan, Pajak dll).
PELUANG BISNIS
Program Pendampingan Proyek
Program Kantor Perwakilan YBP. Terbatas 6 kota saja. Yang
nantinya akan menjalankan bisnis properti yang terintegrasi.
Tanggal :7-8 September 2013
Tempat : Hotel Aston , Komplek Apartemen Taman Rasuna , Jl. H.R
Rasuna Said - Jakarta
info lengkap : http://www.yukbisnisproperti.com
<http://www.yukbisnisproperti.com/>
khusus member YBP harga khusus september normal 6,5 jt
Faris Vio: 08175478689 / 085643685169 Pin BB 29ADD859
<http://1.bp.
AEGznvNdQ/s1600/
Tanggal : 7-8 September 2013
Lebih dari 13 juta keluarga membutuhkan rumah tinggal. Ini adalah
peluang bagi developer properti. Dapatkan strategi menjadi
developer properti yang POWERFUL dalam
workshop Menjadi Developer Properti Batch 4 di Jakarta. 7-8
September 2013 Pemateri : Aryo Diponegoro.
MATERI WORKSHOP
Pendahuluan Bisnis Properti
3 Strategi Dasar Bisnis Properti + 6 Strategi Aplikasi Bisnis
Developer Properti
Strategi Menemukan dan Menentukan Lahan yang layak untuk
dibangun Perumahan
7 Strategi Mengakuisisi Lahan
Strategi Menjadi Detektif Pasar
Strategi Menghitung Cepat Proyeksi Bisnis + 2 Strategi
Tambahan Menghitung Cepat Kost2an dan Ruko.
Strategi Menyusun Feasibility Study Proyek
3 Strategi Memanfaatkan Pinjaman Perbankan untuk Bisnis
Developer Properti
5 Strategi Dasar Memasarkan Properti + 20 Strategi
Pengembangannya.
Standar Operasional Bisnis Developer Properti (Perencanaan,
Konstruksi, Penjualan, Pajak dll).
PELUANG BISNIS
Program Pendampingan Proyek
Program Kantor Perwakilan YBP. Terbatas 6 kota saja. Yang
nantinya akan menjalankan bisnis properti yang terintegrasi.
Tanggal :7-8 September 2013
Tempat : Hotel Aston , Komplek Apartemen Taman Rasuna , Jl. H.R
Rasuna Said - Jakarta
info lengkap : http://www.yukbisni
<http://www.yukbisni
khusus member YBP harga khusus september normal 6,5 jt
Faris Vio: 08175478689 / 085643685169 Pin BB 29ADD859
Thu Sep 12, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:
adhiet.celia
Salam sukses selalu buat suhu dan para master property..
Ada yg ingin saya tanyakan mengenai ijin IMB , hari ini saya konsultasi mengenai ijin siteplan di tata ruang mengenai lokasi yg akan saya bangun. Pihak tata ruang menolak memberikan ijin karena akses jalan ke lokasi hanya 4 meter, krna dlm peraturan jalan akses ke lokasi harus 7 meter. Kalo mau membebaskan jalan menjadi 7 meter nggak mungkin karena warga ada yg tinggal disepanjang jalan yg menuju lokasi sdh memagar rumah dan mepet jalan...
Mohon saran dari teman2 yg mempunyai solusi dr masalah ini..terima kasih..
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
Ada yg ingin saya tanyakan mengenai ijin IMB , hari ini saya konsultasi mengenai ijin siteplan di tata ruang mengenai lokasi yg akan saya bangun. Pihak tata ruang menolak memberikan ijin karena akses jalan ke lokasi hanya 4 meter, krna dlm peraturan jalan akses ke lokasi harus 7 meter. Kalo mau membebaskan jalan menjadi 7 meter nggak mungkin karena warga ada yg tinggal disepanjang jalan yg menuju lokasi sdh memagar rumah dan mepet jalan...
Mohon saran dari teman2 yg mempunyai solusi dr masalah ini..terima kasih..
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
Thu Sep 12, 2013 12:42 am (PDT) . Posted by:
"Pramadi Pujayanto" propertinesia.ybp5
Rumah Besar 2 Lantai di Hook di Antapani Bandung (2 Rumah)
Berlokasi di salah satu kawasan perumahan paling berkembang di Bandung dengan akses yang tidak jauh ke pusat kota Bandung yaitu Antapani dekat dengan Super Indo Antapani, Griya Antapani, Borma Antapani, dll.
Lokasi di Hook & terdiri dari 2 rumah dimana rumah yang besar bisa untuk rumah tinggal & rumah yang kecil bisa dikontrakkan sehingga beli rumah tinggal dapat bonus rumah kontrakkan untuk Cashflow nya (pernah dikontrakkan Rp 20 jt/tahun).
Jalan kompleks bisa dilalui mobil & sertifikat SHM & harga nego.
Lokasi : Jl Denpasar Antapani Bandung
Kondisi : Di Hook & 2 Rumah : Besar & Kecil
(yang kecil bisa dikontrakkan)
Luas Tanah : 330 m2
Luas Bangunan : 300 m2
Lantai : 2 lantai
Kamar Tidur : 4 + 2
Kamar Mandi : 4 + 2
Dapur : 2
Ruang Tengah : 3
Garasi : 1 mobil
Carport : 1 mobil
Listrik : 2200 + 900 watt
Air : PDAM
Sertifikat : SHM
Harga Rumah : Rp 1,45 M nego
Hubungi Kami :
Pramadi Pujayanto
HP : 0878.2288.1155 (WhatsApp & LINE)
Telp : 022-311.47.222
E-mail : pramadi@propertinesia.com
Website : http://pramadi.agenproperti123.com/
Follow Me on Twitter : @Propertinesia (Kicau Properti)
Facebook : http://www.facebook.com/propertinesia
LinkedIn : http://id.linkedin.com/in/propertinesia
Berlokasi di salah satu kawasan perumahan paling berkembang di Bandung dengan akses yang tidak jauh ke pusat kota Bandung yaitu Antapani dekat dengan Super Indo Antapani, Griya Antapani, Borma Antapani, dll.
Lokasi di Hook & terdiri dari 2 rumah dimana rumah yang besar bisa untuk rumah tinggal & rumah yang kecil bisa dikontrakkan sehingga beli rumah tinggal dapat bonus rumah kontrakkan untuk Cashflow nya (pernah dikontrakkan Rp 20 jt/tahun).
Jalan kompleks bisa dilalui mobil & sertifikat SHM & harga nego.
Lokasi : Jl Denpasar Antapani Bandung
Kondisi : Di Hook & 2 Rumah : Besar & Kecil
(yang kecil bisa dikontrakkan)
Luas Tanah : 330 m2
Luas Bangunan : 300 m2
Lantai : 2 lantai
Kamar Tidur : 4 + 2
Kamar Mandi : 4 + 2
Dapur : 2
Ruang Tengah : 3
Garasi : 1 mobil
Carport : 1 mobil
Listrik : 2200 + 900 watt
Air : PDAM
Sertifikat : SHM
Harga Rumah : Rp 1,45 M nego
Hubungi Kami :
Pramadi Pujayanto
HP : 0878.2288.1155 (WhatsApp & LINE)
Telp : 022-311.47.222
E-mail : pramadi@propertines
Website : http://pramadi.
Follow Me on Twitter : @Propertinesia (Kicau Properti)
Facebook : http://www.facebook
LinkedIn : http://id.linkedin.
Attachments with this message:
10 of 23 Photo(s) (View all Photos)
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"Tritura Wahyu Widodo" wtriturawahyu@ymail.com
Selamat sore semua,
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
Kepada yang berpengalaman transaksi jual/beli properti saya ingin menanyakan orang tua saya berencana menjual rumahnya, apakah kita bisa memberikan copy sertifikat kepada calon pembeli atau baiknya melalui notaris ? untuk amannya seandainya calon pembeli ingin mengecek tentang sertifikat tsb.
Terima Kasih
Salam
Tritura Wahyu W
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"Mardi Cellicon" mardi_117
di Cipete raya ada bu, tapi luasnya hanya 2100
________________________________
From: "endah.arum@gmail.com" <endah.arum@gmail.com>
To: "yukbisnisproperti@yahoogroups.com" <yukbisnisproperti@yahoogroups.com>
Sent: Tuesday, August 27, 2013 12:06 PM
Subject: [yukbisnisproperti] (unknown)
Dicari tanah/rumah tua seluas 5000m2 di pinggiran Jakarta seperti Cinere, BIntaro atau Jagakarsa.
Endah Arum P
08170840077
PIN 28BABB73
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...!
------------------------------------
Yahoo! Groups Links
http://docs.yahoo.com/info/terms/
____________
From: "endah.arum@gmail.
To: "yukbisnisproperti@
Sent: Tuesday, August 27, 2013 12:06 PM
Subject: [yukbisnisproperti] (unknown)
Dicari tanah/rumah tua seluas 5000m2 di pinggiran Jakarta seperti Cinere, BIntaro atau Jagakarsa.
Endah Arum P
08170840077
PIN 28BABB73
Sent from my BlackBerry® smartphone from Sinyal Bagus XL, Nyambung Teruuusss...
------------
Yahoo! Groups Links
http://docs.
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
faimartiono
Trm ksh mas ari atas sharingnya yg amat bermanfaat.
Sukses selalu
Regards
Fajar
Sent from my BlackBerry®
powered by Sinyal Kuat INDOSAT
-----Original Message-----
From: "ARI WIBOWO Jin Properti" <ari.wibowo_psis@
Sender: yukbisnisproperti@
Date: Sun, 1 Sep 2013 01:50:26
To: <yukbisnisproperti@
Reply-To: yukbisnisproperti@
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"rotten Adem" ademqila
boss ari saya mau dong dikirimin form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI nya..makasih sebelumnya boss
________________________________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@ymail.com>
To: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
Â
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta kasih untukmu ...."
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
____________
From: ARI WIBOWO Jin Properti <ari.wibowo_psis@
To: yukbisnisproperti@
Sent: Sunday, September 1, 2013 8:50 AM
Subject: [yukbisnisproperti] DIANA KEKASIHKU .....
Â
DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .......
AW | 25DCAE68 - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi 'menggelandang&
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe ...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah 'Diana&#
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung&#
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahaan. Jika lahan harus dibeli hard cash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,5% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 25.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN (Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** AW | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya.
PIN 29E23EEA / 25DCAE68 (banyak silaturahmi banyak rejeki)
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"Nisa Ybp" nisa_ybp1
Dear all
Info terbaru dari detik dot com
harga rumah subsidi dinaikkan, seiring inflasi bahan bangunan, dan tenaga pekerja.
berarti ini angin segar untuk para developer yg exis di rumah sibsidi (RSH)
untuk action di RSH, bisa dibilang MUDAH sekaligus RUMIT. mudah jika tau caranya,
rumit jika belum kuasai caranya.
berapa sih, harga dasar tanah ideal untuk bikin RSH ?
kalau patokannya harga RUMAH RSH jabodetabek ideal nya kurang dari 100 ribu/ m,
emang ada yg jual tanah harga segitu? jawabannya ada di tangan Anda.
Klo harga tanah udah 200 ribu/ m berarti enggak bisa bikin RSH ?
bisa, tapi siap-siap kerja bakti. *ehm....
ini daftar harga RSH >>
A. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
B. Harga jual tidak melebihi:
Rp 88.000.000, yang meliputi wilayah Sumatera, Jawa, dan Sulawesi,
tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat;
Rp 145.000.000, yang meliputi wilayah Papua, dan Papua Barat;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun.
C. Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai
tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima)
tahun sejak dimiliki.
Belajar analisis harga tanah untuk menentukan harga RUMAH, ada disini (copy link - paste di new tab) http://www.developerkreatif.com
salam
Nisa YBP1
Info terbaru dari detik dot com
harga rumah subsidi dinaikkan, seiring inflasi bahan bangunan, dan tenaga pekerja.
berarti ini angin segar untuk para developer yg exis di rumah sibsidi (RSH)
untuk action di RSH, bisa dibilang MUDAH sekaligus RUMIT. mudah jika tau caranya,
rumit jika belum kuasai caranya.
berapa sih, harga dasar tanah ideal untuk bikin RSH ?
kalau patokannya harga RUMAH RSH jabodetabek ideal nya kurang dari 100 ribu/ m,
emang ada yg jual tanah harga segitu? jawabannya ada di tangan Anda.
Klo harga tanah udah 200 ribu/ m berarti enggak bisa bikin RSH ?
bisa, tapi siap-siap kerja bakti. *ehm....
ini daftar harga RSH >>
A. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
B. Harga jual tidak melebihi:
Rp 88.000.000, yang meliputi wilayah Sumatera, Jawa, dan Sulawesi,
tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat;
Rp 145.000.000, yang meliputi wilayah Papua, dan Papua Barat;
Rp 95.000.000, yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun.
C. Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai
tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima)
tahun sejak dimiliki.
Belajar analisis harga tanah untuk menentukan harga RUMAH, ada disini (copy link - paste di new tab) http://www.develope
salam
Nisa YBP1
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
"Iqbal Surya Adi Permana" baliq_dhot
Asw.
selamat malam rekan rekan ybp.
punten saya sedang membutuhkan informasi terkait kos kosan bulanan di
daerah cibubur.
Lebih tepatnya kalau ada yang dekat dengan Plaza Cibubur atau kalau ada
yang dekat bukit Golf Riverside atau daerah Leuwi anggung.
Jika ada yang mempunyai informasi nya, dimohon bisa bantu share infonya.
Terima kasih buat rekan rekan yang berkenan bantu share infonya, :)
salam
Wasw.
--
*Best Regards,*
*Iqbal Surya*
*+6285726231097*
----------------------------------------------------------
Website www.siDjoeragan.com <http://sidjoeragan.com/>
Twitter http://twitter.com/iqbalsur
Facebook http://www.facebook.com/iqbalsurya
----------------------------------------------------------
selamat malam rekan rekan ybp.
punten saya sedang membutuhkan informasi terkait kos kosan bulanan di
daerah cibubur.
Lebih tepatnya kalau ada yang dekat dengan Plaza Cibubur atau kalau ada
yang dekat bukit Golf Riverside atau daerah Leuwi anggung.
Jika ada yang mempunyai informasi nya, dimohon bisa bantu share infonya.
Terima kasih buat rekan rekan yang berkenan bantu share infonya, :)
salam
Wasw.
--
*Best Regards,*
*Iqbal Surya*
*+6285726231097*
------------
Website www.siDjoeragan.
Twitter http://twitter.
Facebook http://www.facebook
------------
Thu Sep 12, 2013 12:43 am (PDT) . Posted by:
iwan_rma
Mau info..tepatnya kalau sy dr jakarta..keluar tol mana ya...
Sent from my BlackBerry 10 smartphone.
Dari: Pramadi PujayantoTerkirim: Tuesday, 3 September 2013 14:57
PMKe: yukbisnisproperti@yahoogroups.comBalas Ke:
yukbisnisproperti@yahoogroups.comPerihal: [yukbisnisproperti]
Rumah 2 Lantai Hook Bumi Adipura Bandung Dengan Fasum Swimming
Pool [23 Attachments]
Rumah 2 Lantai Hook Bumi Adipura Bandung Dengan Fasum Swimming
Pool
Berlokasi di kawasan perumahan besar Bumi Adipura Bandung Timur
dekat dengan rencana pintu tol Gedebage & SOR (Stadion Olah Raga)
Gedebage, akses mudah dari Jakarta dan berlokasi di cluster depan
dekat fasum Kolam Renang & Cafetaria Tirta Adipura (hanya
berjarak 100 m dari rumah/jarak jalan kaki) & agak jauh ada Kolam
Wisata Pemancingan di dalam kompleks Bumi Adipura & lingkungan
aman karena ada Kantor Polisi di dalam kompleks Bumi
Adipura.Kondisi bangunan sangat bagus karena baru selesai
direnovasi & berlantai 2 di hook serta memiliki 3 ruang tengah
yang besar (1 di lantai bawah & 2 di lantai atas) & memiliki 1
kamar di lantai atas yang ketiga sisi nya berkaca.Jalan kompleks
besar dapat dilalui 2 mobil, memiliki taman depan & samping, ada
garasi (1 mobil) & carport (1 mobil) sehingga total bisa 2
mobil.Sudah ada Kitchen Set & wallpaper di beberapa ruangan.Harga
nego & murah (sebagai perbandingan rumah type 48 & 1 lantai di
kompleks Bumi Adipura saat ini harganya Rp 440 jt an).
Lokasi : Kompleks Bumi Adipura Bandung Timur (di Hook).Luas Tanah
: 148 m2.Luas Bangunan : 210 m2.Lantai : 2 lantai.Kamar Tidur : 4
kamar.Kamar Mandi : 2 kamar.Ruang Tengah : 3 ruang (2 ruangan
dengan wallpaper).Dapur : Kitchen Set.Garasi : 1 Mobil.Carport :
1 Mobil.Listrik : 2200 Watt.Air : Jet Pump.Taman : Depan &
Samping.Sertifikat : SHM.Harga Rumah : Rp 750 Jt Nego.
Hubungi Kami :Pramadi PujayantoHP : 0878.2288.1155 (WhatsApp &
LINE)Telp : 022-311.47.222E-mail : pramadi@propertinesia.com
Website : http://pramadi.agenproperti123.com/Follow Me on Twitter
: @Propertinesia (Kicau Properti)Facebook :
http://www.facebook.com/propertinesiaLinkedIn :
http://id.linkedin.com/in/propertinesia
Sent from my BlackBerry 10 smartphone.
Dari: Pramadi PujayantoTerkirim: Tuesday, 3 September 2013 14:57
PMKe: yukbisnisproperti@
yukbisnisproperti@
Rumah 2 Lantai Hook Bumi Adipura Bandung Dengan Fasum Swimming
Pool [23 Attachments]
Rumah 2 Lantai Hook Bumi Adipura Bandung Dengan Fasum Swimming
Pool
Berlokasi di kawasan perumahan besar Bumi Adipura Bandung Timur
dekat dengan rencana pintu tol Gedebage & SOR (Stadion Olah Raga)
Gedebage, akses mudah dari Jakarta dan berlokasi di cluster depan
dekat fasum Kolam Renang & Cafetaria Tirta Adipura (hanya
berjarak 100 m dari rumah/jarak jalan kaki) & agak jauh ada Kolam
Wisata Pemancingan di dalam kompleks Bumi Adipura & lingkungan
aman karena ada Kantor Polisi di dalam kompleks Bumi
Adipura.Kondisi bangunan sangat bagus karena baru selesai
direnovasi & berlantai 2 di hook serta memiliki 3 ruang tengah
yang besar (1 di lantai bawah & 2 di lantai atas) & memiliki 1
kamar di lantai atas yang ketiga sisi nya berkaca.Jalan kompleks
besar dapat dilalui 2 mobil, memiliki taman depan & samping, ada
garasi (1 mobil) & carport (1 mobil) sehingga total bisa 2
mobil.Sudah ada Kitchen Set & wallpaper di beberapa ruangan.Harga
nego & murah (sebagai perbandingan rumah type 48 & 1 lantai di
kompleks Bumi Adipura saat ini harganya Rp 440 jt an).
Lokasi : Kompleks Bumi Adipura Bandung Timur (di Hook).Luas Tanah
: 148 m2.Luas Bangunan : 210 m2.Lantai : 2 lantai.Kamar Tidur : 4
kamar.Kamar Mandi : 2 kamar.Ruang Tengah : 3 ruang (2 ruangan
dengan wallpaper).Dapur : Kitchen Set.Garasi : 1 Mobil.Carport :
1 Mobil.Listrik : 2200 Watt.Air : Jet Pump.Taman : Depan &
Samping.Sertifikat : SHM.Harga Rumah : Rp 750 Jt Nego.
Hubungi Kami :Pramadi PujayantoHP : 0878.2288.1155 (WhatsApp &
LINE)Telp : 022-311.47.222E-
Website : http://pramadi.
: @Propertinesia (Kicau Properti)Facebook :
http://www.facebook
http://id.linkedin.
No comments:
Post a Comment